RATGEBER

Scheidung:
Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

Autor

Iris Stephan
Inhaberin von Stephan Immobilien

Inhaberin von Stephan Immobilien

Eine Scheidung ist nicht schön. Aber Sie sollten nach vorne blicken und klären, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert

Besonders wenn Sie Kinder haben, ist es wichtig, die beste Lösung für die Scheidungsimmobilie zu finden.

Doch das ist gar nicht so einfach. Denn meistens ist die Immobilie der zentrale Streitpunkt.

Dieser kleine Ratgeber möchte Sie in dieser schwierigen Zeit unterstützen und zeigt Ihnen verschiedene Lösungsmodelle.

Wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde

Ehen ohne Ehevertrag gelten als sogenannte Zugewinngemeinschaft.

Das bedeutet, dass die jeweiligen Vermögen der Ehegatten vor der Ehe getrennt bleiben. Wenn es dann zu einer Scheidung kommt, findet ein Ausgleich des Zugewinns statt.

Konkret heißt das, die im Laufe einer Ehe erworbenen Vermögensgüter zwischen den Eheleuten werden finanziell ausgeglichen.

Der Anspruch auf Zugewinnausgleich verjährt übrigens 3 Jahre nach der rechtskräftigen Scheidung.

Fall 1: Die Immobilie gehört beiden Ehegatten

Wenn die Immobilie beiden Ehegatten gehört – auch nur anteilig – stellt sich die Frage, was mit dem gemeinsamen Besitz passiert.

Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldzahlungsanspruch. Immobilienbesitz ist aber nunmal nicht so einfach aufzuteilen. Deshalb müssen sich die ehemaligen Eheleute darüber einigen, was mit der gemeinsamen Immobilie nach der Trennung passieren soll.

Mögliche Lösungen für die Immobilie bei einer Scheidung oder Trennung haben wir in einem Video für Sie zusammengestellt:

Möchten Sie das Video ansehen?

Datenschutz: Wir verwenden den deutschen Video-Host Videolyser. Damit das Video angezeigt werden kann, wird Ihre IP-Adresse an einen Server von Videolyser geschickt. Vor der Speicherung werden die IP-Adressen anonymisiert, sodass sie nicht mehr einzelenen Personen zugeordnet werden können. Die Daten bleiben in Deutschland. Cookies von Drittanbietern werden NICHT gesetzt. Mit Klick auf „Video laden“ geben Sie hierzu Ihre Einwilligung. Mehr Infos in unserer Datenschutzerklärung, sowie in der Datenschutzerklärung von Videolyser

Extra-Tipp: Denken Sie an die wichtigen Unterlagen

Egal für welches Modell Sie sich entscheiden, denken Sie unbedingt daran, dass beide Partner wenigstens eine Kopie der wichtigen Unterlagen haben.

Dies ist besonders wichtig, falls Sie aus der gemeinsamen Immobilie ausziehen wollen.

Denn für alle Gespräche mit Anwälten, Steuerberatern und Immobilienmaklern brauchen Sie die Unterlagen.

Die wichtigsten Unterlagen sind:

  • Notarieller Kaufvertrag
  • Grundbuchauszug
  • Darlehensvertrag mit Zins- und Tilgungsplan
  • Liegenschaftskataster
  • Gebäudeversicherungen
  • Nachweise zu laufenden Kosten
  • Energieausweis
  • Eventuell Baugenehmigungen & Grundrisse

Fall 2: Die Immobilie ist Alleineigentum eines Ehegatten

Sollte nur ein Ehegatte im Grundbuch eingetragen sein, dann verbleibt die Immobilie nach der Scheidung auch in seinem alleinigen Besitz.

Grundsätzlich behält der alleinige Eigentümer auch das Wohnrecht. Allerdings kann ein Gericht auch dem Nichteigentümer die gemeinsam bewohnte Immobilie zur Nutzung zuweisen.

Dies ist allerdings nur in Ausnahmefällen möglich. Beispielsweise dann, wenn dieser Ehepartner nachweist, dass er keine bezahlbare Wohnung für sich und die bei ihm verbleibenden Kinder finden kann. Diese Ausnahmeregelung ändert aber nichts an den Besitzverhältnissen.

Aber der Immobilienbesitz kann sich auf den Zugewinnausgleich auswirken. Und zwar dann, wenn die Immobilie während der Ehe gekauft, gebaut oder ausgebaut wurde.

Auch Modernisierung- und Sanierungsarbeiten können sich auswirken. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Immobilie vor der Eheschließung bereits im alleinigen Besitz eines Ehegatten war oder er die Immobilie geerbt hat. Die aufgrund der ausgeführten Arbeiten erzielte Wertsteigerung ist beim Zugewinnausgleich zu beachten.

Sie wollen die gemeinsam bewohnte Immobilie verkaufen?

Vorsicht: Auch wenn Sie alleine im Grundbuch eingetragen sind: Sie brauchen bis zur rechtskräftigen Scheidung und dem Abschluss des Zugewinnverfahrens das Einverständnis des Ehegatten.

Eine Partei möchte weiter in der Immobilie wohnen bleiben

Möchte ein ehemaliger Ehepartner die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen, ist diese sogenannte Eigentumsübertragung rechtlich einfach.

Zunächst sollten Sie eine Bewertung durchführen lassen. Ein guter Makler wird Sie gerne beraten, wie hoch der Preis sein sollte, der an den anderen Partner ausbezahlt wird.

Bevor Sie den Eigentumsübertrag notariell beurkunden lassen, sollte allerdings das Zugewinnverfahren abgeschlossen sein. Sie könnten zwar die Grunderwerbssteuer sparen, aber es kann zu finanziellen Nachteilen für beide Seiten kommen, da der übergebende Ehepartner eine hohe Summe einnimmt und der übernehmende Ehepartner keine Miete bezahlen muss, was dessen Einkommen erhöht.

Außerdem ist zu beachten, dass der Übergebende vom laufenden Immobilienkredit befreit wird. Dies geht allerdings nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank.

Ist dies geklärt, wird ein Notar in Anwesenheit beider Ehepartner die Eigentumsübertragung sowie die Zahlungsmodalitäten beurkunden. Außerdem wird der Notar die Änderung im Grundbuch veranlassen. Damit ist das Verfahren auch schon abgeschlossen.

Wohneigentum während des Trennungsjahres

Bis die Scheidung abgeschlossen ist, muss der Partner, der in der gemeinsamen Immobilie verbleibt eine Art Miete für den Eigentumsanteil des anderen zahlen. Diese sogenannte Nutzungsentschädigung muss vom ausgezogenen Ehegatten aktiv eingefordert werden, sonst verfällt der Anspruch.

Die Nutzungsentschädigung ist bis zur rechtskräftigen Scheidung zu zahlen. Sie entfällt allerdings, wenn der in der Immobilie verbleibende Partner über kein Einkommen verfügt und gemeinsame Kinder betreut. In der Regel fließt die Nutzungsentschädigung aber in die Unterhaltsberechnung ein und muss nicht gesondert betrachtet werden.

Umgekehrt ist bei der Berechnung des Unterhalts natürlich auch der Wert des mietfreien Wohnens zu betrachten. Das nennt sich Wohnvorteil. Dieser richtet sich nach der ortsüblichen Miete und wird nur für die Dauer des Trennungsjahres berücksichtigt.

Die Immobilie soll aufgeteilt werden

In der Fachsprache nennt man die Aufteilung einer Immobilie Realteilung. Ziel dabei ist es, die Immobilie in zwei baulich voneinander getrennte Teile aufzuteilen.

Beispielsweise kann ein Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus umgebaut werden. Anschließend wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingetragen.

Durch die erfolgte Aufteilung können die ehemaligen Ehepartner unabhängig voneinander entscheiden, was mit dem ihrem Anteil an der Immobilie passieren soll. Man kann selbst dort wohnen bleiben, seinen Anteil vermieten, oder ihn verkaufen.

Ein guter Architekt kann Ihnen Möglichkeiten nennen, wie die Aufteilung realisiert werden könnte.

Übertrag durch Schenkung an ein gemeinsames Kind

Das ist eine Möglichkeit, wenn Sie sich wünschen, dass die Immobilie im Familienbesitz verbleibt.

Bei minderjährigen Kindern muss die Zustimmung eines Vormundschaftsgerichtes eingeholt werden. Die Elternteile sollten bei diesem Schritt aber die Gefahr bedenken, dass die Kinder zwischen die Fronten geraten könnten.

Außerdem sind nach der Schenkung die Kinder für den Unterhalt der Immobilie zuständig, was eventuell eine finanzielle Belastung darstellen könnte. Beide Elternteile müssen der Schenkung zustimmen.

Eine andere Möglichkeit, um die Immobilie in der Familie zu halten ist die Vermietung.

Vermietung der Immobilie

Durch die Vermietung bleibt die Immobilie im Familienbesitz, und durch die Miete kann in der Regel ein noch laufender Kredit abbezahlt werden.

Als Immobilienmakler können wir mit Ihnen gerne einmal durchrechnen, wie sich eine Vermietung finanziell gestalten würde.

Doch die Vermietung kann auch Nachteile haben: Sie sind zusammen mit Ihrem ehemaligen Partner jetzt Vermieter. Das heißt, alle Entscheidungen über die Immobilie müssen Sie gemeinsam treffen.

Auch wenn Sie sich trotz der Trennung noch vorstellen können gemeinsam die Immobilie zu vermieten, sollten Sie sich unbedingt absichern. Sie können dazu zum Beispiel eine Personengesellschaft gründen. Lassen Sie sich bitte unbedingt von einem Anwalt zu Ihrem Vermietungsvorhaben beraten.

Falls es später zu einem Streit kommt, werden Sie sehr froh sein, wenn Sie alles bereits rechtzeitig vertraglich geregelt haben.

Das ist auch für die gemeinsamen Kinder gut, denn sie leiden am meisten, wenn sich die Eltern streiten.

Verkauf der Immobilie

Wenn keiner die Immobilie übernehmen möchte, oder eine Auszahlung nicht möglich ist, ist der Verkauf eine gute Wahl.

Der erzielte Verkaufserlös wird anschließend nach Abzug der Veräußerungskosten unter den ehemaligen Ehegatten aufgeteilt. Sicherlich kann jeder das Geld gut für einen Neuanfang gebrauchen.

Wir empfehlen Ihnen für den Verkauf einen guten Immobilienmakler zu beauftragen. Es ist sehr hilfreich in der Auseinandersetzung mit dem ehemaligen Partner einen unparteiischen Dritten an der Seite zu haben.

Der Makler weiß nicht nur, wie man einen sehr guten Preis erzielt, sondern kann auch wertvolle Vermittlungsdienste übernehmen. Schließlich müssen Sie sich auf einen Verkaufspreis einigen.

Außerdem haben Sie sicher viel zu organisieren und sind froh, wenn Sie sich nicht selbst um den Verkauf und die Kaufinteressenten kümmern müssen.

Vor dem Verkauf der gemeinsamen Immobilie müssen Sie klären, ob die Spekulationsfrist noch gilt und ob bei einem laufenden Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Teilungsversteigerung

Wir raten Ihnen, es nicht zu einer Teilungsversteigerung kommen zu lassen. Dies sollte lediglich „der allerletzte Ausweg“ sein.

Denn wenn einer der beiden Eigentümer eine Teilungsversteigerung beantragt, kommt Ihre Immobilie unter den Hammer eines Vollstreckungsgerichtes.

Der größte Nachteil ist, dass der dadurch erzielte Verkaufspreis meistens weit unter dem Verkaufserlös auf dem freien Immobilienmarkt bleibt.

Zudem werden auch noch die Gerichts- und Sachverständigenkosten vom Gewinn abgezogen.

Voraussetzung für einen Antrag ist, dass der Antragsteller im Grundbuch eingetragen ist. Der Anteil am Eigentum spielt hingegen keine Rolle. Der andere Eigentümer kann der Teilungsversteigerung nur in Ausnahmefällen widersprechen. Am besten ziehen Sie im Einzelfall einen Juristen zu Rate.

Was passiert mit dem Immobilienkredit nach der Scheidung?

Die eingegangene Verpflichtung zur Abzahlung des Darlehens ändert sich aufgrund der Scheidung nicht. Lediglich die Art und Weise, wie die Schulden abbezahlt werden kann man verändern.

Wie es mit der Abzahlung des aufgenommenen Kredites weitergeht, muss getrennt von andern Faktoren wie etwa Nutzungsrechte betrachtet werden.

Hat während der Ehe ein Ehepartner die Zahlung der Raten alleine übernommen, wird allgemein angenommen, dass der andere Ehepartner einen Ausgleich zum Beispiel in Form der Haushaltsführung erbracht hat.

Nach der Scheidung ist dies nicht mehr der Fall. Beide ehemaligen Partner müssen den Kredit zu gleichen Teilen abbezahlen.

Es gilt der Stichtag der rechtskräftigen Trennung. Bereits geleistete Zahlungen können normalerweise nicht vom anderen Partner zurückverlangt werden.

Sollte weiterhin nur einer bezahlen, ist der andere zum Ausgleich verpflichtet. Sollte dieser dazu nicht in der Lage sein, kann er seine Möglichkeiten mit einem Juristen besprechen.

Wir empfehlen Ihnen generell im beidseitigen Interesse einen Fachanwalt für Familienrecht aufzusuchen sowie mit der finanzierenden Bank zu sprechen, um keine folgenschweren Fehler bei der Beteiligung an den Immobilienschulden zu machen.

Jetzt Teilen

Immobilien-Beratung bei Scheidung

in Stuttgart, Filderstadt & Tübingen

Was ist die richtige Entscheidung für unsere Immobilie?

Als Qualitätsmakler beraten wir Sie umfassend und begleiten Sie Schritt für Schritt zur richtigen Lösung.

Immobilie vermieten

Immobilien-Beratung bei Scheidung

in Stuttgart, Filderstadt & Tübingen

Was ist die richtige Entscheidung für unsere Immobilie?

Als Qualitätsmakler beraten wir Sie umfassend und begleiten Sie Schritt für Schritt zur richtigen Lösung.