Scheidung:
Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

Wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde

Ehen ohne Ehevertrag gelten als sogenannte Zugewinngemeinschaft.

Das bedeutet, dass die jeweiligen Vermögen der Ehegatten vor der Ehe getrennt bleiben. Wenn es dann zu einer Scheidung kommt, findet ein Ausgleich des Zugewinns statt.

Konkret heißt das die im Laufe einer Ehe erworbenen Vermögensgüter zwischen den Eheleuten werden finanziell ausgeglichen.

Der Anspruch auf Zugewinnausgleich verjährt übrigens 3 Jahre nach der rechtskräftigen Scheidung.

Die Immobilie gehört beiden Ehegatten

Wenn die Immobilie beiden Ehegatten gehört – auch nur anteilig, so stellt sich die Frage, was mit dem gemeinsamen Besitz passiert.

Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldzahlungsanspruch. Immobilienbesitz ist aber nunmal nicht so einfach aufzuteilen. Deshalb müssen sich die ehemaligen Eheleute darüber einigen, was mit der gemeinsamen Immobilie nach der Trennung passieren soll.

Mögliche Lösungen für die Immobilie bei einer Scheidung oder Trennung haben wir in einem Video für Sie zusammengestellt:

Datenschutz: Wenn Sie das Video ansehen könnten Daten an Vimeo übermittelt werden. Welche Daten?

Die Immobilie ist Alleineigentum eines Ehegatten

Sollte nur ein Ehegatte im Grundbuch eingetragen sein, dann verbleibt die Immobilie nach der Scheidung auch in seinem alleinigen Besitz.

Grundsätzlich behält dieser Eigentümer auch das Wohnrecht. Allerdings kann ein Gericht auch dem Nichteigentümer die gemeinsam bewohnte Wohnung zur Nutzung zuweisen.

Dies ist allerdings nur in Ausnahmefällen möglich. Beispielsweise dann, wenn dieser Ehepartner nachweist, dass er keine bezahlbare Wohnung für sich und die bei ihm verbleibenden Kinder finden kann. Diese Ausnahmeregelung ändert aber nichts an den Besitzverhältnissen.

Aber der Immobilienbesitz kann sich auf den Zugewinnausgleich auswirken. Und zwar dann, wenn die Immobilie während der Ehe gekauft, gebaut oder ausgebaut wurde.

Auch Modernisierung- und Sanierungsarbeiten können sich auswirken. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Immobilie vor der Eheschließung bereits im alleinigen Besitz eines Ehegatten war oder er die Immobilie geerbt hat. Die durch die ausgeführten Arbeiten erzielte Wertsteigerung ist beim Zugewinnausgleich zu beachten.

Eine Partei möchte weiter in der Immobilie wohnen bleiben

Möchte ein ehemaliger Ehepartner die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen, ist diese sogenannte Eigentumsübertragung rechtlich einfach.

Zunächst sollten Sie eine Wertermittlung durchführen lassen. Ein guter Makler wird Sie gerne beraten, wie hoch der Preis sein sollte, der an den anderen Partner ausbezahlt wird.

Bevor Sie den Eigentumsübertrag notariell beurkunden lassen, sollte allerdings das Zugewinnverfahren abgeschlossen sein. Sie könnten zwar die Grunderwerbssteuer sparen, aber es kann zu finanziellen Nachteilen für beide Seiten kommen, da der übergebende Ehepartner eine hohe Summe einnimmt und der übernehmende Ehepartner keine Miete bezahlen muss, was dessen Einkommen erhöht.

Außerdem ist zu beachten, dass der Übergebende vom laufenden Immobilienkredit befreit wird. Dies geht allerdings nur mit Zustimmung der finanzierenden Bank.

Ist dies geklärt, wird ein Notar in Anwesenheit beider Ehepartner die Eigentumsübertragung sowie die Zahlungsmodalitäten beurkunden. Außerdem wird der Notar die Änderung im Grundbuch veranlassen. Damit ist das Verfahren auch schon abgeschlossen.

Die Immobilie soll aufgeteilt werden

In der Fachsprache nennt man die Aufteilung einer Immobilie Realteilung. Ziel dabei ist, die Immobilie in zwei baulich voneinander getrennte Teile aufzuteilen.

Beispielsweise kann ein Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus umgebaut werden. Anschließend wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingetragen.

Durch die erfolgte Aufteilung können die ehemaligen Ehepartner unabhängig voneinander entscheiden was mit dem Anteil Ihrer Immobilie passieren soll. Man kann selbst dort wohnen bleiben, seinen Anteil vermieten oder verkaufen.

Ein guter Architekt kann Ihnen Möglichkeiten nennen, wie die Aufteilung realisiert werden könnte.

Übertrag durch Schenkung an ein gemeinsames Kind

Dies ist eine Möglichkeit, wenn Sie sich wünschen, dass die Immobilie im Familienbesitz verbleibt.

Bei minderjährigen Kindern muss die Zustimmung eines Vormundschaftsgerichtes eingeholt werden. Die Elternteile sollten bei diesem Schritt aber die Gefahr bedenken, dass die Kinder zwischen die Fronten geraten könnten.

Außerdem sind nach der Schenkung die Kinder für den Unterhalt der Immobilie zuständig, was eventuell eine finanzielle Belastung darstellen könnte. Beide Elternteile müssen der Schenkung zustimmen.

Eine andere Möglichkeit, um die Immobilie in der Familie zu halten wäre die Vermietung.

Vermietung der Immobilie

Durch die Vermietung bleibt die Immobilie im Familienbesitz, und durch die Miete kann in der Regel ein noch laufender Kredit abbezahlt werden.

Als Immobilienmakler können wir mit Ihnen gerne einmal durchrechnen, wie sich eine Vermietung finanziell gestalten würde.

Doch die Vermietung kann auch Nachteile haben: Sie sind zusammen mit Ihrem ehemaligen Partner jetzt Vermieter. Das heißt, alle Entscheidungen über die Immobilie müssen Sie gemeinsam treffen.

Auch wenn Sie sich trotz der Trennung noch vorstellen können gemeinsam die Immobilie zu vermieten, sollten Sie sich unbedingt absichern. Sie können dazu zum Beispiel eine Personengesellschaft gründen. Lassen Sie sich bitte unbedingt von einem Anwalt zu Ihrem Vermietungsvorhaben beraten.

Falls es später zu einem Streit kommt, werden Sie sehr froh sein, wenn Sie alles bereits rechtzeitig vertraglich geregelt haben.

Das ist auch für die gemeinsamen Kinder gut, denn sie leiden am meisten, wenn sich die Eltern streiten.

Verkauf der Immobilie

Wenn keiner die Immobilie übernehmen möchte, oder eine Auszahlung nicht möglich ist, dann ist der Verkauf eine gute Wahl.

Der erzielte Verkaufserlös wird anschließend nach Abzug der Veräußerungskosten unter den ehemaligen Ehegatten aufgeteilt. Sicherlich kann jeder das Geld gut für einen Neuanfang gebrauchen.

Wir empfehlen Ihnen für den Verkauf einen guten Immobilienmakler zu beauftragen. Es ist sehr hilfreich in der Auseinandersetzung mit dem ehemaligen Partner einen unparteiischen Dritten an der Seite zu haben.

Der Makler weiß nicht nur, wie man den besten Preis aus Ihrer Immobilie herausholt, sondern kann auch wertvolle Vermittlungsdienste übernehmen. Schließlich müssen Sie sich auf einen Verkaufspreis einigen.

Außerdem haben Sie sicher viel zu organisieren und sind froh, wenn Sie sich nicht selbst um den Verkauf und die Kaufinteressenten kümmern müssen.

Vor dem Verkauf der gemeinsamen Immobilie müssen Sie klären, ob die Spekulationsfrist noch gilt und ob bei einem laufenden Kredit eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Teilungsversteigerung

Wir raten Ihnen, es nicht zu einer Teilungsversteigerung kommen zu lassen. Dies sollte lediglich „der allerletzte Ausweg“ sein.

Denn wenn einer der beiden Eigentümer eine Teilungsversteigerung beantragt, kommt Ihre Immobilie unter den Hammer eines Vollstreckungsgerichtes.

Der größte Nachteil ist, dass der dadurch erzielte Verkaufspreis meistens weit unter dem Verkaufserlös auf dem freien Immobilienmarkt bleibt.

Zudem werden auch noch die Gerichts- und Sachverständigenkosten vom Gewinn abgezogen.

Voraussetzung für einen Antrag ist, dass der Antragsteller im Grundbuch eingetragen ist. Der Anteil am Eigentum spielt hingegen keine Rolle. Der andere Eigentümer kann der Teilungsversteigerung nur in Ausnahmefällen widersprechen. Am besten ziehen Sie im Einzelfall einen Juristen zu Rate.

Was passiert mit dem Immobilienkredit nach der Scheidung?

Die eingegangene Verpflichtung zur Abzahlung des Darlehens ändert sich aufgrund der Scheidung nicht. Lediglich die Art und Weise, wie die Schulden abbezahlt werden kann man verändern.

Sollte weiterhin nur einer bezahlen, ist der andere zum Ausgleich verpflichtet. Sollte dieser dazu nicht in der Lage sein, kann er seine Möglichkeiten mit einem Juristen besprechen.

Wir empfehlen Ihnen generell im beidseitigen Interesse einen Fachanwalt für Familienrecht aufzusuchen sowie mit der finanzierenden Bank zu sprechen, um keine folgenschweren Fehler bei der Beteiligung an den Immobilienschulden zu machen.