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Fachmann VERKAUF Wofür müssen Verkäufer nach der Übergabe geradestehen? Wohnimmobilien

Inhalt

1. Wer zahlt für Mängel nach der Übergabe?

Wenn Sie als Privatverkäufer alles richtig gemacht haben beim Verkauf oder einen professionellen Immobilienmakler beauftragt haben, sollte eigentlich nichts mehr „hinterherkommen“.

Doch was passiert, wenn nach der Übergabe Mängel auftreten, die vor dem Verkaufstermin noch nicht erkennbar waren? Wer bezahlt die Sanierung der verschimmelten Wand? Wer kommt für die nicht funktionstüchtige Heizanlage auf?

2. Wann haftet der Verkäufer?

Der Verkäufer muss die Funktionsfähigkeit der Versorgungsanlagen zum Zeitpunkt der Übergabe  sicherstellen.

Dazu zählen:

  • Elektrizität

  • Warm- und Kaltwasseranlagen

  • Heizungsanlagen

  • Abwasser

Allerdings müssen Eigentümer keine neuen Anlagen installieren, jedoch müssen sie die Käufer über etwaige Probleme informieren. Der Ausgleich erfolgt gegebenenfalls über den Kaufpreis. Sollte allerdings die Heizungsanlage Wochen nach dem Verkauf ihren Dienst versagen, haftet der Verkäufer i.d.R. nicht, sofern keine arglistige Täuschung vorliegt oder eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wurde.

3. Arglistige Täuschung

Der Verkäufer haftet, wenn er Mängel arglistig verschweigt, die ihm zum Verkaufszeitpunkt bereits bekannt waren. Außerdem haftet er, wenn er bekannte Vorschäden grob fahrlässig nicht erwähnt hat. Das kann nicht nur eine Schadenserstzklage nach sich ziehen, sondern auch zu einer Rückabwicklung führen.

Wir als Maklerunternehmen würden Ihnen deshalb dringend raten folgende Mängel offen anzusprechen, auch wenn diese bereits fachmännisch behoben wurden. Auch das ist eine wichtige Information für den Kaufinteressent. Am besten belegen Sie das mit Rechnung und Leistungsbeschreibung des Handwerksbetriebs.

Mängel und wichtige Informationen sind:

  • Feuchtiggkeitsschäden

  • Denkmalschutz

  • Geruchsbelästigungen

  • Hausschwamm

  • Hausbock

  • Pilzbefall

  • Schädlingsbefall

  • Asbest

  • Überflutungsgefahr

  • Unbekannte Miet- und Pachtverträge

  • Schwarzbau (Fehlende Genehmigung für das Gebäude, Teile davon oder seine Nutzung)

Wir empfehlen Ihnen außerdem, die bekannten Mängel in einer Mängelliste im Kaufvertrag zu erfassen. Sicherheit über vorliegende Mängel schafft die Beauftragung eines Bausachverständigen.

4. Baumängel

Es werden Sach- und Rechtsmängel unterschieden.

Sachmangel

Ein Sachmangel liegt vor, wenn eine verkaufte Sache

• sich nicht für die Verwendung eignet, für die sie laut Kaufvertrag vorgesehen ist oder aber

• sie sich nicht für die „gewöhnliche Verwendung eignet“ und sie nicht eine bei gleichartigen Sachen übliche Beschaffenheit aufweist.

Rechtsmangel

Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn Dritte ein (über die kaufvertraglichen Inhalte hinausgehendes) Recht an der Sache haben, das sie gegen den Käufer geltend machen können.

5. Ausschluss der Haftung

Sach- und Rechtsmängel spielen aber i.d.R. beim Immobilienverkauf nur eine untergeordnete Rolle. Der Käufer kauft die Immobilie „wie sie steht und liegt“, so eine gängige Formulierung im Notarvertrag. Außerdem sollte der Vertrag einen umfassenden Haftungsausschluss enthalten. Dieser ist beim privaten Immobilienverkauf grundsätzlich zulässig und meistens auch ratsam.

Auszug aus einem Notarvertrag:

Für den Zustand des Grundbesitzes und etwa mitverkaufter, beweglicher Sachen, insbesondere für Sachmängel, Flächenmaß, Verwendbarkeit und Ertrag, haftet der Veräußerer nicht. Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt und übernimmt ihn im derzeitigen Zustand. Der Veräußere schuldet nur Übertragung gemäß vorhandener Beschaffenheit. Der Haftungsausschluss gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel.

6. Beschaffenheits-Vereinbarung

Allerdings gibt es neben dem Fall der arglistigen Täuschung noch eine weitere Ausnahme vom generellen Gewährleistungsausschluss: Wenn für die Immobilie eine gewisse Beschaffenheit vereinbart wurde. Eine Beschaffenheitsvereinbarung hat Vorrang gegenüber dem Gewährleistungsausschluss. Wenn also beispielsweise im Kaufvertrag zugesichert wurde, dass das Haus frei von Schimmel ist, dieser dann aber doch vorhanden ist, stehen dem Käufer sämtliche Gewährleistungsansprüche zu.

Zusammengefasst bedeutet dies also, dass der Verkäufer im Regelfall nicht haftet. Die Mängel gehen zu Lasten des Käufers. Es sei denn es liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor oder es wurde eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart.

7. Wie lange haftet der Verkäufer für Mängel?

Er haftet i.d.R. fünf Jahre lang ab dem Datum der Übergabe. Der Zeitpunkt der Auflassung sowie der Eintragung ins Grundbuch ist nicht entscheidend. Bei dem Sonderfall der arglistigen Täuschung gilt zusätzlich eine weitere Verjährungsfrist, die „regelmäßige Verjährungspflicht“. Diese beginnt erst dann zu laufen, wenn der Käufer Kenntnis von der arglistige Täuschung erhalten hat.  Sie beträgt 3 Jahre. Bei einer arglistigen Täuschung ist auf die Verjährungsfrist abzustellen, die dem Käufer die größten Vorteile bringt! Die regelmäßige Verjährungsfrist kommt zum tragen, wenn Frau Meier beispielsweise ein Grundstück im Jahr 2010 erworben hat. Im Jahr 2018 findet sie nun heraus, dass der Verkäufer sie arglistig darüber getäuscht hat, dass keine Altlasten im Grundbuch vermerkt sind. Da Frau Meier diesen Mangel erst im Jahre 2018 entdeckt hat, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist. Ihr Gewährleistungsanspruch verjährt also erst im Jahr 2021.

8. Achtung Haftungsfalle: Erschließungskosten

Das Gesetz verpflichtet Verkäufer bis einschließlich des Tages der Vertragsunterzeichnung, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge zu bezahlen. Auch wenn diese am Tag des Vertragsabschlusses begonnen wurden. Dies liegt daran, dass derjenige zur Kasse gebeten wird, der am Tag des Baustartes Eigentümer der Immobilie war.  Auch wenn die Abrechnung erst Jahre später erfolgt. Erneuert also die Stadt gerade die Straße, sollten Sie im Kaufvertrag eine Stichtagslösung festhalten. Alle Rechnungen, die bis zum Vertragstermin gestellt werden übernimmt der Verkäufer, alle später zugestellten der Käufer.

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