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8 wichtige Grundlagen für Kapitalanleger

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Immobilien Investment

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8 wichtige Grundlagen für Kapitalanleger

Wenn Sie vorhaben, Ihr Kapital in Immobilien zu investieren gibt es einige grundlegende Dinge, die Sie beachten sollten, damit aus Ihrer Investition eine Erfolgsgeschichte wird.

Diese Dinge sind wichtig für Ihren Erfolg:

1. Machen Sie sich einen guten Investment-Plan

Welche kurzfristigen, mittelfristigen und langfristigen Ziele verfolgen Sie als Kapitalanleger?

  • Legen Sie beispielsweise mehr Wert auf sofortigen Cash-Flow oder auf langfristigen Wertzuwachs?
  • Möchten Sie eine Immobilie kaufen in der Sie oder ein Familienmitglied später einmal leben können oder soll es eine reine Kapitalanlage sein?
  • Wie viel Eigenkapital können und möchten Sie aufbringen?
  • Soll es eine Eigentumswohnung sein oder ein Mehrfamilienhaus?

Erstellen Sie entsprechend Ihrer Ziele einen realistischen Investitionsplan für die nächsten Jahre. Mit einem fertigen Plan in der Schublade können Sie schnell reagieren, wenn sich eine passende Gelegenheit bietet. Verlieren Sie sich aber nicht in unendliche Planung und Analysen, sondern konzentrieren Sie sich auf die konkrete Durchführung.

Ein guter Plan hilft Ihnen dabei, Ihre Ziele zu erreichen. Menschen, die Ihre Ziele im Leben erreichen, haben eines gemeinsam: Sie hatten einen guten Plan.

Investment Plan

Ganz wichtig: Kennen Sie Ihre Grenzen

Übernehmen Sie sich aber am Anfang nicht finanziell. Man kann natürlich ein Mehrfamilienhaus mit hohem Fremdkapitalanteil finanzieren. Überlegen Sie sich aber genau, ob dies für Sie und Ihre Lebensplanung Sinn macht. Glauben Sie nicht alles, was Ihnen manche windige Zeitgenossen empfehlen. Sie sind es am Ende, der den Kredit abbezahlen und sich um die Immobilie kümmern muss. Wir erleben leider viel zu oft, dass Anleger noch in der Spekulationsfrist wieder verkaufen müssen.

Außerdem ist der Unterhalt eines Mehrfamilienhauses im Verhältnis auch mit deutlich höheren Kosten verbunden als eine Eigentumswohnung. Zudem sollten Sie nie Ihr ganzes Kapital in eine Immobilie stecken. Achten Sie darauf immer genügend Rücklagen für unvorhergesehene Kosten, wie Reparaturarbeiten zu haben. Und schließlich möchten Sie ja auch noch gut leben, nicht wahr?

Mietpreis Rendite

Ist die Immobilie teuer oder günstig?

Das können Sie leicht selbst grob abschätzen mit dem Mietpreismultiplikator. Der Kennwert, in wie vielen Jahren Sie den Kaufpreis durch Ihre Einnahmen wieder drin haben, berechnet sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete.

Beispiel:

Kaufpreis: 250.000 €

Jahreskaltmiete: 850 € x 12 Monate =10.200 €

Beispielrechnung:       250.000 €/10.200€ = 24,5 Jahre

Das heißt, Sie haben in 24,5 Jahren den Kaufpreis durch Ihre Einnahmen wieder drin. In Ballungszentren liegt der Mietpreismultiplikator oft zwischen 20 und 30.

Wir empfehlen Ihnen eine individuelle Beratung bei einem guten Finanzierungsexperten. 

2. Da wir gerade vom Planen sprechen: Wägen Sie Risiken und Rendite sorgfältig ab

Bei Investitionen in Immobilien hängen Risiko und Renditeaussichten oft zusammen.

Generell lässt sich sagen, dass eine moderne Immobilie in einer guten Nachbarschaft das geringste Risiko mit sich bringt, aber auch eine sehr vorhersehbare Rendite.

Spekulativere Anlageobjekte oder die Sanierung baufälliger Objekte würden wir nur Investoren empfehlen, die schon über einige Erfahrung verfügen und im ungünstigsten Falle auch einen finanziellen Verlust hinnehmen können.

Letztendlich muss jeder für sich selbst überlegen, wie viel Risikobereitschaft man hat wenn man seinen Investitionsplan aufstellt. 

3. Das äußere Erscheinungsbild einer Immobile ist nicht alles

Denken Sie daran neben dem Zustand der Immobilie auch andere Faktoren zu berücksichtigen.

Eine Kapitalanlage sollte immer ganzheitlich betrachtet werden. Viele lohnende Renditeobjekte sehen von außen nicht spektakulär aus.

Treffen Sie deshalb keine Kaufentscheidung aufgrund eines einzigen Faktors wie sofortiger Cash-Flow oder der Ausstattung der Immobile.

Besichtigen Sie das Objekt und das Baugrundstück am besten mit einem Immobilien-Experten. Das hilft unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Auch wenn Sie nur eine Eigentumswohnung kaufen möchten, betrachten Sie stets den Zustand des gesamten Gebäudes.

  • Wie ist die Bausubstanz?
  • Welche Instandhaltungskosten würden auf Sie zukommen?
  • Welche Modernisierungen/Sanierungen wurden in den letzten Jahren getätigt? Welche sind geplant?
  • Sind Wohnfläche bzw. Grundstücksfläche korrekt?
Umfeld Immobilie
  • Wie wird sich die Nachbarschaft in den nächsten Jahren entwickeln?
  • Für welche Zielgruppen ist die Gegend attraktiv?
  • Ziehen gerade viele Menschen von weg oder möchten viele hier wohnen?
  • Wie ist die Infrastruktur?
  • Gibt es genügend Arbeit in der Stadt?

Das Umfeld ist stark mit der Renditeentwicklung verknüpft. 

Ein guter Immobilienmakler kann Ihnen hierzu Daten, Zahlen und Fakten liefern. Die Zusammenarbeit mit einem Makler ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie selbst die Gegend nicht so genau kennen.

Als Immobilienmakler sind wir stets bestens informiert und können Sie fundiert hinsichtlich Ihrer Investitionsziele beraten.

4. Wie sieht Ihr Wunschmieter aus?

Das Kaufen einer Immobilie hat immer auch einen emotionalen Aspekt.

Was uns gefällt und was nicht wird immer auch von persönlichen Vorlieben beeinflusst. Aber denken Sie als Investor daran: Sie sind nicht derjenige, der später in dieser Immobilie lebt. Versuchen Sie stattdessen die Immobilie mit den Augen Ihres Wunschmieters zu betrachten.

Fragen Sie sich selbst:Wird die Immobilie begehrt sein bei meiner Zielgruppe? Wollen Menschen gerne hier leben?

Kapitalanlage Zielgruppe

Jeder Zielgruppe sind andere Aspekte wichtig. Familien mit Kindern legen Wert auf Schulen und Kindergärten in der Nähe, eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel und vielleicht ein eigener Garten. Ein Rentnerpaar möchte gerne im Erdgeschoss wohnen, ein Manager vielleicht in der Nähe des Flughafens.

Deshalb ist es wichtig vorher die Zielgruppe festzulegen.

5. Haben Sie stets eine Sicherheitsrücklage

Manche Kosten kann man leicht vorhersagen. Darunter fallen Erwerbsnebenkosten, Steuern, Versicherungen und regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen. Auch die Kosten für Verwaltung und den Vertrieb durch Immobilienmakler sind kalkulierbar.

Immobilienbesitz bringt aber auch immer unvorhersehbare Kosten mit sich. Das kann ein Leerstand sein oder teure Reparaturen.

Auch Mietnomaden verursachen häufig horrende Kosten. Zum Glück sind Mietnomaden nicht sehr häufig. Trotzdem sollten Sie wissen, wie Sie sich sich vor Mietnomaden schützen. Aber auch normale Mieter behandeln Ihr Eigentum manchmal leider nicht sehr pfleglich.

Um diese unvorhergesehenen Kosten gut zu kompensieren, sollten Sie regelmäßig einen kleinen Betrag der Mieteinnahmen auf die Seite legen sowie gute Versicherungen abschließen.

Denken Sie daran, dass alle getätigten Investitionen in Ihre Immobilie den Wert erhalten oder sogar steigern können. Kümmern Sie sich rechtzeitig um kleinere Reparaturarbeiten bevor daraus größere und kostenintensivere werden.

6. Sie sind der Kopf Ihres Immobilien-Imperiums

Wenn Sie nach einiger Zeit mehrere Immobilien als Kapitalanlage erworben haben, sollten Sie sich  eine Strategie überlegen, wie Sie Ihr Imperium verwalten.

Ihre Hauptaufgabe als Immobilien-Investor ist es, Immobilien zu kaufen, zu halten und gewinnbringend wieder zu verkaufen.

 

Immobilien Investor

Sie sind der Kopf Ihres Immobilien-Imperiums, nicht der Verwalter, Handwerker, Immobilienmakler oder Rechtsanwalt. Überlassen Sie diese Gebiete den jeweiligen Fachleuten damit Sie sich nicht verzetteln und sich ganz auf Ihre Hauptarbeit konzentrieren können.

 

7. Organisieren Sie Ihr Immobilien-Imperium

Durch die Trennung des Immobiliengeschäftes von Ihrem Privatleben sparen Sie viel Zeit und Nerven. Es gibt verschiedene Wege, wie Sie das erreichen und jeder Investor hat da seine ganz eigene Methode.

Hier ein paar Empfehlungen:

  • Eröffnen Sie ein separates Bankkonto
  • Überlegen Sie sich einen separaten E-Mail Account anzulegen
  • Legen Sie alle Dokumente, auch Handwerkerrechnungen, in separaten Ordnern ab.

 

Kapitalanlage Unterlagen

Bringen Sie so früh wie möglich Ordnung in Ihre Immobilienangelegenheiten. Das erspart Ihnen späteres Suchen nach Dokumenten oder E-Mails. Ein bisschen Aufwand am Anfang spart Ihnen später sehr viel Zeit und Nerven.

 

8. Immobilieninvestitionen sind ein Marathon, kein Sprint

Anlageobjekte sind immer langfristige Kapitalanlagen, die Geduld und Sorgfalt erfordern.

Sie sind nicht geeignet für „schnelles Geld“. Es wird auch immer mal wieder Phasen geben mit weniger oder sogar keinem Cash-Flow. Das ist normal!

Lernen Sie aus Ihren Erfahrungen und verbessern Sie stetig Ihre Strategie. Sogar problematische Immobilien können mit der Zeit eine gute Rendite erwirtschaften, wenn Sie geduldig sind, eine gute Strategie haben und nicht beim ersten Problem verkaufen.

 

Immobilieninvestment braucht Zeit

Es ist auch wichtig zu akzeptieren, dass Immobilien wie andere Investmentformen auch, immer dem jeweiligen Markt unterworfen sind.

Gerade gibt es im Stuttgarter Raum wie in vielen anderen Ballungsgebieten auch zu wenig Immobilien auf dem Markt im Vergleich zur Nachfrage. Dies führt zu einer Wertsteigerung. Andererseits sind die Mieten mittlerweile schon ziemlich hoch. Das heißt, die Mieten werden in den kommenden Jahren nicht mehr so stark ansteigen. 

Auch wenn die Immobilienpreise in Zukunft mal niedriger werden sollten, betrifft Sie das nur, wenn Sie zu diesem Zeitpunkt verkaufen wollen. Wenn Sie Ihre Immobilie umsichtig finanzieren und immer eine Rücklage haben, sollten Sie nicht gezwungen sein zu verkaufen, wenn die Preise niedrig sind.

 

9. Abschließende Gedanken

Legen Sie den Grundstein für Ihren Erfolg jetzt und haben Sie keine Angst Ihre Chance zu ergreifen wenn sich eine passende Gelegenheit bietet. Lesen Sie auch unsere 10 besten Tipps für Investoren.

Sie müssen kein Immobilien-Guru sein, um gewinnbringend in Immobilien zu investieren. Vieles werden Sie auf Ihrem Weg als Investor von selbst lernen.

Dieser Artikel gibt Ihnen einen guten Überblick am Anfang. Gerne beraten wir Sie persönlich zu Ihrem Investitionsvorhaben, zum Verkauf Ihrer Immobilie oder der Vermietung. Bei sämtlichen Fragen sind wir gerne Ihr Ansprechpartner.

 

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