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VERMIETUNG

Mietnomaden – Schützen Sie sich vor diesem Alptraum

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Mietnomaden

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Mietnomaden – Schützen Sie sich vor diesem Alptraum

1. Mietnomaden verwüsten Reihenhaus

Das Ehepaar Schmidt ist Opfer von Mietnomaden geworden: „Unser Haus ist verdreckt und voller Müll“ erzählte uns Frau Schmidt verzweifelt.

Eigentlich wollte das Ehepaar ihr Reihenhaus an eine nette, junge Familie vermieten.

Die Familie mit kleinem Kind machte einen sehr guten Eindruck. Also haben wir ihnen das Haus vermietet. Wir haben zuvor schon selbst privat vermietet und nie Probleme gehabt.

Nach Mietvertragsabschluss im Mai wurde die erste Miete und die Kaution bezahlt. Doch schon im nächsten Monat fingen die Probleme an.

Mietnomaden verwüsten Küche

Wegen angeblichen finanziellen Schwierigkeiten könnten sie die Juni Miete nicht bezahlen. Dafür würden sie aber im Juli den Rückstand wieder ausgleichen.

Doch die Vermieter bekamen im Juli nur einen Teilbetrag und ab August blieb die Miete ganz aus. Dafür kamen absurde Ausreden wie „man habe versehentlich die Miete an die alten Vermieter überwiesen“.

Sobald die Mieter zwei Monatsmieten im Rückstand waren, wurde die Kündigung ausgesprochen. Doch nun fing der Ärger erst richtig an. Die Familie reagierte zunächst überhaupt nicht auf die Kündigung und behauptete später diese gar nicht erhalten zu haben.

Badezimmer Mietnomaden

Nachbarn berichteten den Vermietern zudem von nächtelangen Feiern und lauten Streitigkeiten innerhalb der Familie.

Spätestens jetzt war eines klar:

Das Ehepaar Schmidt hatte sich Mietnomaden ins Haus geholt.   

Letztendlich blieb nichts anderes übrig, als den langwierigen Rechtsweg bis zur Zwangsräumung zu beschreiten.

Erst Monate später konnte das Ehepaar das haus wieder betreten. Die Mietnomaden waren einige tage vor der Zwangsräumung buchstäblich über alle Berge.

Entrümpelung

Wie sie das einst gepflegte Reihenhaus hinterlassen hatten, versetzte den Schmidts einen Schock:

Die Einrichtung war zum Teil demoliert, Türen und Türrahmen sind beschädigt und in der Küche fehlen sämtliche Elektrogeräte. Außerdem haben die Mieter ein Fenster im Erdgeschoss eingeschlagen, als sie sich mal ausgesperrt hatten und durch das Annageln einer Pappe auch noch den Fensterrahmen zerstört. Zudem war unser Haus völlig verdreckt und voller Müll. Es stank entsetzlich.

Der Schaden wurde auf über 30.000 Euro geschätzt. Hinzu kommt der monatelange Mietausfall sowie Anwalts- und Gerichtskosten.

Das Ehepaar hat sich entschlossen, das Haus zu verkaufen.

Wir von Stephan Immobilien konnten die Immobilie zu einem wirklich guten Preis verkaufen und konnten so zumindest den entstandenen Schaden etwas abmildern.

Wir möchten andere Vermieter mit unserer Geschichte warnen, nicht zu unvorsichtig zu sein“, so Herr Schmidt in unserem Gespräch.

Was sind Mietnomaden und wie gehen sie in der Regel vor?  Wie kann man sich schützen?

2. Was sind Mietnomaden?

Als Mietnomaden oder Mietpreller werden umgangssprachlich Personen bezeichnet, die in regelmäßigen Abständen Wohnungen anmieten mit dem Vorsatz die Miete nicht zu bezahlen.

Dieses regelmäßige Umziehen erinnert an ein nomadenhaftes Verhalten, daher der Name. Für die geprellten Vermieter bedeutet dies hohe Mietrückstände.

Doch damit meistens nicht genug.

Unauffällig

Viele Mietnomaden zerstören darüber hinaus das Eigentum der Vermieter.

Dadurch entstehen nicht selten zusätzlich hohe Kosten um die Immobilie wieder bewohnbar zu machen. Oft müssen ganze Müllberge entsorgt werden, Bodenbeläge getauscht und Küchen sowie Badanlagen erneuert werden. Hinzu kommen Anwaltsgebühren. 

Dadurch kann den Vermietern leicht ein finanzieller Schaden im fünfstelligen Bereich entstehen, wenn sie auf diesen Einmietbetrug hereinfallen. Leider ist dadurch manchmal die wirtschaftliche Existenz der Vermieter bedroht, da die vermietete Immobilie beispielsweise die Rente finanzieren sollte.

Eine Studie der Uni Bielefeld hat Fälle von Mietnomaden untersucht:

Aktuell geht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund von etwa 15 000 Betrügern bundesweit aus. Leider steigt die Zahl der Mietnomaden.

Besser, Sie schützen sich und Ihr Eigentum bestmöglich vor Mietnomaden. Denn sind die Mietnomaden erstmal eingezogen, wird man sie nicht so schnell wieder los.

Sie sollten wissen, wie Mietnomaden normalerweise vorgehen. Dies wird im nächsten Abschnitt beschrieben. 

Weitere betroffene Vermieter kommen im Video von Marktcheck zu Wort:

3. Wie gehen Mietnomaden in der Regel vor?

Zunächst einmal suchen sich Mietnomaden nach dem Rausschmiss aus der alten Wohnung neue Opfer. Oft in einer ganz anderen Stadt, oder sogar in einem anderen Bundesland in dem sie noch nicht bekannt sind.

Mietnomaden sind Profis im Betrügen. 

Das heißt, sie präsentieren sich als gute Mieter, kommen im Anzug, fahren ein schickes Auto und akzeptieren sämtliche Bedingungen. Viele zahlen noch die Kaution und die erste Miete. Von da an werden die Mietzahlungen schleppend entrichtet und bleiben irgendwann dann ganz aus.

Profis im Betrügen
Glühbirne Idee

Vorsicht:

Einige bringen bei der Besichtigung sogar Schriftstücke mit wie eine angebliche Schufa-Auskunft oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vermieter.

Bedenken Sie aber, dies sind dreiste Betrüger. Diese wissen, wie sie es anstellen müssen, dass man Ihnen glaubt. Sonst würden nicht immer neue Vermieter auf sie hereinfallen. Sicherheit gibt Ihnen eine direkte Abfrage der Mietinteressenten bei der SCHUFA oder anderen Institutionen wie sie ein Immobilienmakler durchführen kann.

4. Welche Immobilien sind bei Mietnomaden besonders beliebt?

Grundsätzlich gibt es keinen Immobilientyp, der besonders bevorzugt wird. Aber es gibt einige Faktoren, die eine Immobilie besonders interessant machen können für Mietnomaden. Dazu zählen:

  • Die Wohnung ist schon seit längerem inseriert. Dies bedeutet, dass die Eigentümer Schwierigkeiten haben einen neue Mieter zu finden. Dadurch sind diese Eigentümer in der Regel froh, wenn sich jemand meldet und die Wohnung am liebsten ab sofort anmieten möchte.
  • Auch beliebt sind hochpreisige Wohnungen in Toplagen. Da die  Mietnomaden von vornherein planen keine Miete zu bezahlen, ist es Ihnen egal, ob sie sich diese Wohnung leisten können oder nicht.
Miete nicht bezahlen
  • Ebenfalls Wohnungen, die nicht von einem Immobilienmakler ausgeschrieben sind, sondern als „von privat“ gekennzeichnet sind. Mietnomaden wissen, dass sie bei einem Immobilienmakler kaum eine Chance haben diesen zu täuschen. Außerdem wissen sie, dass sie bei einem Makler einen professionellen Prüfprozess durchlaufen. Aus diesen Gründen ist ein Immobilienmakler der beste Schutz vor Mietnomaden und Mietprellern.

5. Warum fallen so viele Vermieter auf Mietnomaden herein?

Eine nicht representative Studie von der Universität Bielefeld fand heraus, dass zwei Drittel der betroffenen Vermieter kaum Informationen über die Mietinteressenten einholten.

Ist dies nun der Grund, warum Vermieter auf Mietnomaden hereinfallen?

Nicht unbedingt, denn ein Drittel der befragten Vermieter haben umfassende Informationen eingeholt und sind trotzdem Opfer von Mietnomaden geworden.

Statistik Mietnomaden
Glühbirne Idee

Vorsicht:

Selbst das Verlangen einer SCHUFA-Selbst-Auskunft schützt nicht vor Mietbetrug, wenn diese nicht echt ist.

Die Universität Bielefeld schreibt: 

„Private Gelegenheitsvermieter sind im Vergleich zu
professionellen Vermietern deutlich stärker von Mietnomaden betroffen.“

Dies liegt zum einen an der Erfahrung professioneller Immobilienmakler und zum anderen daran, dass ein Makler die Möglichkeit hat, Interessenten direkt bei Auskunfteien abzufragen. Aufgrund der Ergebnisse sortiert der Makler im Schnitt 25% der Mietinteressenten aufgrund erhöhten Risikos aus.

Private Vermieter können diese umfassende Bonitätsprüfung nicht durchführen. Sie verlassen sich im Gegensatz zu Maklern in der Regel ausschließlich auf Nachweise, die direkt vom Mietinteressenten stammen.

Mietnomaden wissen das und bewerben sich deshalb fast ausschließlich bei privaten Vermietern.

Da fast 100% der in der Studie erfassten Mietnomaden Wiederholungstäter sind, kann eine direkte Abfrage bei einer Auskunftei durch einen Immobilienmakler schnell  die einschlägige Vergangenheit des Interessenten ans Licht bringen.

Wenn Mietnomaden nicht entlarvt werden, prellen sie oft nicht nur die Miete, sondern richten zusätzlich enorme Schäden an:

6. Wie groß sind die Schäden, die Mietnomaden anrichten?

Hier sehen Sie eine Übersicht:

Schadensarten

Für manche Vermieter kann der entstandene Schaden existenzbedrohend sein. Während in 90% der Fälle die Schadenssumme unter  20.000 Euro bleibt, gibt es auch Einzelfälle mit Schäden über 100.000 Euro.

Statistik Mietnomaden

Solch hohe Schadenssummen machen wirklich sprachlos.

7. Gibt es eine Mietnomaden-Datenbank?

Nein, es gibt keine offizielle Datenbank, die sämtliche Fälle erfasst.

Allerdings gibt es im Internet diverse Anbieter, die Mietnomaden-Daten sammeln und kostenpflichtige Mieterabfragen anbieten. Der Nachteil dieser Anbieter ist, dass oft nicht klar ist, wie zuverlässig die Informationen sind und man kann auch nicht von einer Vollständigkeit der Daten ausgehen.

Glühbirne Idee

Vorsicht:

Wenn Sie als Vermieter die Daten von Mietprellern ohne Einverständnis an diese Datenbanken weiterleiten, verletzten Sie dadurch den Datenschutz und können rechtlich dafür belangt werden.

Besser, Sie zeigen die Mietpreller bei der Polizei wegen Betruges an und leiten rechtliche Schritte ein.

Schlampigkeit

8. Was kann man tun, wenn man von Mietnomaden betroffen ist? Wie kann man Mietnomaden loswerden?

Mietnomaden aus der Immobilie raus zu bekommen ist ein langer und kostspieliger Prozess, da diese es in der Regel bewusst darauf anlegen aus der Immobilie herausgeklagt zu werden.

Stellen Sie sich innerlich darauf ein, dass es noch Monate dauern kann bis Sie die Mietpreller los sind.

Diese Betrüger reizen regelmäßig das deutsche Rechtssystem bis zum Letztes aus.  Eventuell kann man sich mit Hilfe eines Rechtsanwaltes auf einen sogenannten Räumungsvergleich einigen. Das heißt, der Mieter zieht aus und der Vermieter erlässt dem Mieter die Mietschulden vollständig. Manchmal wird zudem vereinbart, dem Mieter nach Auszug zusätzlich eine „Abstandssumme“ zu bezahlen.

Das klingt erstmal bitter, ist es auch -aber in einigen Fällen ist es gegenüber dem Rechtsstreit, bei dem weitaus mehr Kosten auflaufen können, die bessere Lösung um die Sache zu einem schnellen Ende zu bringen. Je länger der Mietnomade in der Immobilie wohnt, desto großer können die angerichteten Schäden werden und desto länger haben Sie keine Mieteinnahmen.

Dauer der Klage

Kündigung des Mietverhältnisses

Wenn Sie den normalen Rechtsweg einschlagen,  müssen Sie den Mietern zunächst schriftlich kündigen.

Und zwar am besten gleich doppelt: Sprechen Sie einmal eine fristlose Kündigung aus und darüber hinaus zudem hilfsweise die ordentliche Kündigung. Dies klingt erst einmal befremdlich, hat aber Vorteile für Sie. Denn gleicht der Mieter im Laufe des Verfahrens seine Mietschulden aus, wird die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand damit hinfällig, das Mietverhältnis wird fortgesetzt und das Katz- und Mausspiel beginnt erneut.

Haben Sie aber zudem die ordentliche Kündigung ausgesprochen, so muss der Mieter die Wohnung trotz Zahlung der Rückstände räumen. Das Verfahren der doppelten Kündigung könnte bald nicht mehr notwendig sein, wir halten Sie auf dem Laufenden. 

Begründen Sie die Kündigung und legen Sie eine Frist zur Räumung und Herausgabe des Schlüssels fest. In der Regel ist der Kündigungsgrund ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten.

Ist diese Voraussetzung (noch) nicht erfüllt, sprechen Sie am besten mit einem Juristen über Ihre Möglichkeiten. Achten Sie darauf, dass die Kündigung nachweisbar übergeben wird, da Mietnomaden häufig behaupten, sie hätten keinen Brief erhalten. Dies gelingt am besten durch einen Gerichtsvollzieher oder durch Zustellung mit einem Zeugen.

Räumungsklage & Zwangsräumung

In der Regel verlassen die Mietnomaden die Immobilie nicht fristgerecht. Der nächste Schritt ist die Einleitung einer Räumungsklage.

Leider kann es je nach Auslastung des Gerichtes bis zu einem Jahr und länger dauern, bis Sie Ihr Recht bekommen.

Außerdem sind Mietnomaden Meister darin, den Prozess zusätzlich in die Länge zu ziehen, indem sie beispielsweise beim Verhandlungstermin mit Abwesenheit glänzen. Ein weiterer Trick ist, vor Gericht eine Mängelliste der Wohnung auszupacken. Nun müssen zunächst Gutachten eingeholt werden, was den Prozess zusätzlich verlängert.

Leider wird hier das Sprichwort Zeit ist Geld zur bitteren Realität der Vermieter. Nicht nur die Verfahrenskosten steigen, sondern auch die entgangenen Mieten.

Wenn die Mietnomaden nach dem rechtskräftigen Räumungsurteil noch immer nicht ausziehen, erfolgt die Zwangsräumung.

Glühbirne Idee

Gut zu wissen:

Laut der Bielefelder Studie verlassen weniger als ein Drittel die Wohnung freiwillig nach der Kündigung. Und die zwei Drittel, die in der Immobilie bleiben sind hartnäckig: Bei allen Fällen kam es zur Zwangsvollstreckung.

9. Selbstjustiz kann teuer werden

Das Austauschen des Schlosses oder die heimliche Räumung der Mietsache kann eine Strafanzeige und hohe Bußgelder nach sich ziehen.

Ebenso die Einschaltung von illegalen Entmietungsservices, die mit Gewalt als Drohmittel arbeiten. Also besser doch nicht bei der Rocker-Gang anrufen.

10. Was tun, wenn der Mieter ein sogenannter Messie ist?

Als Messie werden Menschen bezeichnet, die in der Wohnung übermäßig viele Gegenstände oder gar Müll lagern. 

Messies sind von Mietnomaden abzugrenzen. 

Während Mietnomaden vorsätzlich keine Miete bezahlen und Wohnungen aus Schlampigkeit geradezu vermüllen und verkommen lassen, sind Messies Menschen, die verschiedene Dinge sammeln und Probleme haben etwas wegzuschmeißen.

Es muss im Einzelfall geprüft werden, ob das Sammeln von Gegenständen negative Auswirkungen auf die Mietsache hat. Machen Sie in diesem Fall Gebrauch von Ihrem Recht, die Wohnung zu besichtigen. Bitte kündigen Sie Ihren Besuch mit einigem Vorlauf an.

Messie

Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln. 

Diese Pflicht kann man so verstehen, dass durch die Mieter kein Schaden an der Mietsache entsteht. Wenn Ihr Mieter beispielsweise bergeweise alte Zeitungen in seiner Wohnung hortet, können Sie als Vermieter erstmal nicht viel tun – von Bitten und gutem Zureden abgesehen.

Denn jeder hat das Recht seine Wohnung so einzurichten und zu nutzen wie es ihm beliebt, solange kein Schaden an der Mietsache entsteht oder sich andere Mieter dadurch gestört werden.

Bücher sammeln

Wenn in der Wohnung allerdings Müll gelagert wird, endet der individuelle Lebensstil. Menschen, die in einer vermüllten Wohnung leben, sind in der Regel psychisch krank. 

Was können Sie als Vermieter in diesem Fall tun?

Der Mieter hat durch sein Verhalten klar seine Pflicht verletzt, die Mietsache pfleglich zu behandeln. Auch andere Mieter werden in ihrem vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigt, spätestens wenn Gerüche entstehen oder Ungeziefer angezogen wird.

Einfach rausschmeißen kann man diese Mieter allerdings nicht. Bevor Sie eine Kündigung aussprechen, muss zuerst eine schriftliche Abmahnung erfolgen. Benennen Sie genau das abgemahnte Verhalten und nennen Sie eine angemessene Frist für die Entrümpelung, sowie für die fachmännische Beseitigung der verursachten Schäden. 

Sollten sich die Mieter nicht daran halten, so können Sie als Vermieter zum letzten Mittel greifen: Der Kündigung.

Eine fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung ist allerdings erst dann möglich, wenn der Mieter die Mietsache durch sein Verhalten erheblich gefährdet. Eine allgemein gültige Richtlinie, wann diese Bedingung erfüllt ist gibt es nicht. Dies ist vom individuellen Einzelfall abhängig. Prüfen Sie mit einem Rechtsanwalt Ihre Möglichkeiten. Da in der Regel psychische Erkrankungen dahinterstecken, können Sie zudem versuchen dem Mieter Hilfe zu vermitteln.

Hilfe und Beratung gibt es oft beim psychologischen Dienst der jeweiligen Stadt. Für den Raum Stuttgart gibt es ein Messie-Kompetenz-Zentrum

Glühbirne Idee

Gut zu wissen:

Dokumentieren Sie auf jeden Fall die Beschwerden anderer Mieter schriftlich, sowie den Zustand der Wohnung um im Falle eines Rechtsstreites bestmöglich vorbereitet zu sein.

11. Die Mietnomaden sind raus -und jetzt?

Ist man endlich wieder Herr über sein Eigentum, sind die Mietnomaden in der Regel bereits buchstäblich über alle Berge und nicht mehr auffindbar. 

Man kann diese Menschen nur selten zur Verantwortung ziehen. Oft sind sie in Wahrheit mittellos und können nicht für die von Ihnen angerichteten Schäden und Mietrückstände aufkommen. Zudem sind Sie nicht die Einzigen, die Forderungen stellen.

Und jetzt? 

Der Prozess hat nicht nur einen Kostenberg verursacht, Sie als Eigentümer sitzen zudem meist mit einer renovierungsbedürftigen Immobilie da.

Nachdem Sie sich von dem ersten Schock der Wohnungsbegehung erholt haben, sollten Sie produktiv werden. Der erste Schritt ist die Haushaltsauflösung.

Alle Hinterlassenschaften der Mietnomaden müssen raus.  Es wird im Räumungsverfahren geregelt, wie mit dem Besitz der ehemaligen Bewohner zu verfahren ist. Ist die Räumung und Entrümpelung geschafft, müssen Sie sich die Frage stellen, wie es weitergehen soll.

Vermieten oder verkaufen?

Wenn Sie sich für eine erneute Vermietung entscheiden, muss die Mietsache wieder bewohnbar gemacht werden. Dabei entstehen Ihnen erneut Renovierungskosten. Wir empfehlen Ihnen einen Makler zu beauftragen, denn ein guter Makler ist der beste Schutz gegen Mietnomaden.

Falls Sie mit der Sache ganz abschließen möchten, ist der Verkauf eine gute Lösung. Eventuell kann man die Immobilie unrenoviert veräußern und dem neuen Besitzer das Herrichten überlassen. Investitionen in eine neue Küche oder ein neues Badezimmer sind bei einem Verkauf meistens nicht sinnvoll. Stattdessen können sich die Käufer die Immobilie so einrichten, wie es ihnen gefällt. So at es Ehepaar Schmidt gemacht. 

Wir beraten auch Sie gerne, was in Ihrer individuellen Situation die beste Lösung wäre.

http://www.jura.uni-bielefeld.de/institute/fir/FIR_Gutachten_Mietnomaden.pdf

https://www.hausundgrund-aachen.de/themen/mietnomaden/

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