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VERKAUF

INVENTAR – Was gehört zum Haus?

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Inventar: Was gehört zum Haus?

VERKAUF

Inventar – Was gehört zum Haus?

1. Was gehört zum Haus?

Beim Hausverkauf überträgt sich ein Großteil des Inventars automatisch auf den neuen Besitzer.

Der Verkäufer darf über den Kaufpreis hinaus keine zusätzlichen Entgelte verlangen für wesentliche Bestandteile des Hauses oder Zubehör. Der Gesetzgeber definiert nach § 93 BGB diese wesentlichen Bestandteile als solche, die nicht vom Haus getrennt werden können, ohne daß sie zerstört oder in ihrem Wesen verändert werden.

Dazu zählen in der Regel:

  • Fenster

  • Markisen

  • Bodenbeläge, die zugeschnitten, bzw. verlegt sind

  • Wasch- und Badanlagen inklusive Armaturen (Waschbecken, WC, Dusche, Badewanne…)

  • Einbaumöbel, aber nur wenn sie besonders angepasst sind und nicht an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können

  • Alarmanlagen

  • Türen

  • Satelittenempfangsanlage

  • Heizungsanlage und Heizkörper

  • Anbauten wie ein Wintergarten

Küche

Eine Einbauküche ist dann wesentlicher Bestandteil, wenn sie bei der Herstellung der Immobilie eingebaut wurde.

Also wenn das Gebäude nach der Verkehrsanschauung erst nach der Installation einer Einbauküche als fertiggestellt gilt. Bei nachträglichem Einbau zählt sie in Baden-Württemberg in der Regel nicht zu den wesentlichen Bestandteilen, gegebenenfalls ist sie Zubehör.

Diese Entscheidung sollte im Einzelfall durch einen Fachmann getroffen werden. Wichtig ist, sich mit dem Käufer bzw. -Verkäufer zu einigen und dies auch im Kaufvertrag festzuhalten.

2. Was kann man dem Käufer gesondert in Rechnung stellen?

Ein zusätzliches Entgelt kann verlangt werden für alle Dinge, die nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind und ohne Schwierigkeiten an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können.

Dazu zählen z.B. die Lampen, sofern sie keine Spezialanfertigungen sind, der Badezimmerspiegel, Möbelstücke, die nicht speziell angepasst sind und vielleicht noch ein freistehender Briefkasten. Sollen diese Dinge mitverkauft werden, sollten sie im Kaufvertrag aufgeführt werden. Dies beugt späteren Meinungsverschiedenheiten vor.

Briefkasten

3. Kann man als Käufer Steuern sparen?

Wird viel mobiles Inventar vom neuen Besitzer abgekauft ist es sinnvoll einen zum Hausverkauf gesonderten Vertrag aufzusetzen. Dadurch lässt sich vermeiden, dass bei größeren Beträgen auch die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren und die Maklercourtage steigen.

Aber Vorsicht, das Finanzamt prüft die Angemessenheit der Aufteilung in der Regel sehr genau. 

Vertrag

Wichtig ist auch, bei steuerlich optimierten Lösungen Rücksprache mit der finanzierenden Bank zu halten. Wenn man das Zubehör aus dem Kaufvertrag herausrechnet sinkt der Wert der Kreditsicherheit, welche die Bank erhält.

Maßgeblich für Banken ist nur der Immobilienkaufpreis. Es könnte passieren, dass sich dadurch die Beleihungsgrenze verschiebt -also der maximal finanzierte Anteil der Bank an der Kaufsumme. Dies kann dazu führen, dass die gesparten Steuern durch einen teureren Kredit „aufgefressen“ werden. 

Was zum Haus gehört muss im Zweifel für den Einzelfall geklärt werden. Hier sollten Sie einen Juristen zu Rate ziehen.

4. Beispiele aus der Praxis

FEST VERBAUTE EINBAUMÖBEL

Speziell angepasste, fest verbaute Einbaumöbel wie diese Schrankwand sowie die Deckenbeleuchtung zählen i.d.R. zu den wesentlichen Bestandteilen, da sie nicht ohne weiters an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können..

SANITÄR

Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören auch Wasch- und Badanlagen. Das heißt Waschbecken, WC, Dusche, Badewanne sowie Armaturen. Auch speziell angepasste Badmöbel, die wiederum nicht ohne sie zu zerstören oder im Wesen zu verändern ausgebaut werden können.

Wenn Sie allerdings Ihre Badmöbel aus dem Standartsortiment eines Möbelhauses ausgewählt haben und Sie diese auch in Ihr neues Zuhause mitnehmen könnten, fallen sie i.d.R nicht unter die wesentlichen Bestandteile.

EINBAUKÜCHE

Diese Küche wurde bereits bei der Herstellung der Immobilie in die Eigentumswohnung eingebaut. Sie zählt demnach zu den wesentlichen Bestandteilen der Immobilie und es kann kein gesondertes Entgeld vom Käufer verlangt werden.

Wenn eine Küche nachträglich eingebaut wird, ist sie kein wesentlicher Bestandteil. Ein Fachman sollte prüfen ob sie Zubehör ist, oder extra vom neuen Eigentümer abgekauft werden muss.

FEST VERBAUTE EINBAUMÖBEL

Speziell angepasste, fest verbaute Einbaumöbel wie diese Schrankwand sowie die Deckenbeleuchtung zählen i.d.R. zu den wesentlichen Bestandteilen, da sie nicht ohne weiters an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können.

SANITÄR

Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören auch Wasch- und Badanlagen. Das heißt Waschbecken, WC, Dusche, Badewanne sowie Armaturen. Auch speziell angepasste Badmöbel, die wiederum nicht ohne sie zu zerstören oder im Wesen zu verändern ausgebaut werden können.

Wenn Sie allerdings Ihre Badmöbel aus dem Standartsortiment eines Möbelhauses ausgewählt haben und Sie diese auch in Ihr neues Zuhause mitnehmen könnten, fallen sie i.d.R nicht unter die wesentlichen Bestandteile.

EINBAUKÜCHE

Diese Küche wurde bereits bei der Herstellung der Immobilie in die Eigentumswohnung eingebaut. Sie zählt demnach zu den wesentlichen Bestandteilen der Immobilie und es kann kein gesondertes Entgeld vom Käufer verlangt werden.

Wenn eine Küche nachträglich eingebaut wird, ist sie kein wesentlicher Bestandteil. Ein Fachman sollte prüfen ob sie Zubehör ist, oder extra vom neuen Eigentümer abgekauft werden muss.

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