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7 wichtige Dinge, die Verkäufer häufig vergessen zu tun

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7 wichtige Dinge, die Immobilienverkäufer häufig vergessen zu tun

Gibt es Dinge, die Eigentümer häufig vergessen, bevor sie eine Immobilie verkaufen? Ja die gibt es. Wir als Immobilienmakler erleben das öfters.

Eine Immobilie zu verkaufen bedeutet sehr viel Stress, vor allem als Privatverkäufer. Man muss sich um sehr viele Dinge kümmern und hat selbst keine Routine wie ein Immobilienmakler sie hat. Da kann es schon einmal im Eifer des Gefechts passieren, dass wichtige Dinge vergessen werden -und das rächt sich meistens später.

Verkauf vorbereiten

Glücklicherweise kann man sich heutzutage leicht informieren oder einfach seinen Immobilienmakler fragen. Der Profi kennt sich aus und stellt sicher, dass der Verkauf möglichst reibungslos verläuft.

In diesem Artikel geht es um die häufigsten Dinge, die Eigentümer nicht bedenken vor dem Verkaufsstart.

Wenn Sie diese Dinge gewissenhaft erledigen, zahlt sich das für Sie aus im späteren Verkaufsprozess.

1. Die Immobilie für den Verkauf vorbereiten

IIn welchem Zustand befindet sich Ihre Immobilie? Welche Mängel sind vorhanden?

Manche Probleme sind offensichtlich, andere Mängel bleiben machmal jahrelang unentdeckt. Vor allem wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen. Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihren Mietern um sich ein Bild vom Zustand des Objektes zu machen.

Aber auch wenn Sie selbst die Immobilie bewohnen, haben Sie vielleicht die eine oder andere Sache noch nicht bemerkt. Unwissenheit arbeitet in Preisverhandlungen immer gegen Sie. Deshalb lohnt es sich wirklich, den Zustand der Immobilie im Vorfeld abzuklären.

Reparaturen

Kleinere Dinge können Sie selbst reparieren und so Ihre Immobilie optimal für den Verkauf vorbereiten.

Wenn Sie einen guten Immobilienmakler beauftragen, wird dieser Sie beraten, was getan werden sollte, um den besten Verkaufserlös zu erhalten. Manche Dinge kann man dem Käufer überlassen, andere Mängel sollten aber gerichtet werden, da sie sonst den Verkaufspreis in den Keller ziehen. Welche Dinge das sind, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

2. Schwarzbau und Teilungserklärung

Gerade bei älteren Häusern liegt manchmal ein sogenannter „Schwarzbau“ vor. Das heißt es fehlen Genehmigungen für das Gebäude, Teile davon oder seine Nutzung.

Öfters ist auch die Teilungserklärung nicht auf dem neusten Stand. Dies führt beim Verkauf zu Problemen und schreckt Kaufinteressenten ab.

Was gilt eigentlich als Schwarzbau?

Das Bauamt sieht vor, dass Eigentümer auch bei kleineren baulichen Veränderungen am Haus eine Genehmigung eingeholt werden muss. Diese bekommt man von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Besonders Wintergärten und Carports werden ohne diese Genehmigung gebaut. Auch ein Schuppen, der die Größe von 3×4 Metern überschreitet oder eine Hohe von 2,50 Metern erreicht ist genehmigungspflichtig.

Denkmalgeschütztes Haus

Gibt es einen Bestandsschutz?

Auch, wenn die zuständige Behörde den Schwarzbau erst nach Jahren entdeckt, machen ihn die Jahre nicht legal. Es gibt keinen Bestandsschutz -so schnell wächst da also kein Gras drüber.

Soll die Immobilie irgendwann verkauft werden, kommt der ganze Prozess ins Rollen.

Wintergärten sind toll -müssen aber i.d.R. vor dem Bau genehmigt werden

Wintergarten außenWintergarten innen

Was passiert, wenn der Schwarzbau entdeckt wird?

Zunächst einmal bekommen Sie einen Brief mit einer Anhörung von der zuständigen Behörde. Anschließend wird der Fall geprüft. Bei Feststellung, dass der Bau illegal erfolgt ist, bekommen Sie eine erste Aufforderung zur Beseitigung.

Gehen Sie dieser nicht nach, kann die Stadt selbst aktiv werden und den Bau abreißen lassen. Das nennt sich dann “Ersatzvornahme“. Außerdem kann die Behörde aufgrund der Ordnungswidrigkeit ein schmerzhaftes Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängen.

Fallbeispiel:

Stellen Sie sich vor jemand investiert 30.000 Euro für einen nicht genehmigten Anbau, nur um ihn dann auf Drängen der Gemeinde wieder abreißen zu müssen -natürlich auch auf eigene Kosten. 

Sie glauben nicht, dass so etwas passiert? Doch tut es. Zum Beispiel in Aachen im letzten Jahr.

Fehlende Baugenehmigung

Was kann man also tun, wenn keine Genehmigung vorliegt?

Fehlt die Baugenehmigung für das gesamte Gebäude, wie es bei einigen Häusern aus der Nachkriegszeit vorliegt, ist es schwer nachträglich eine Genehmigung zu bekommen. Die Gemeinde könnte allerdings im Nachhinein den Bebauungsplan ändern und für unrechtmäßig errichtete Gebäude nachträglich Bauland ausweisen.

Wenn ein Bau formal legal ist, kann der Eigentümer auch Jahre später nachträglich eine Genehmigung einholen. Diese wird auch meist von der zuständigen Behörde genehmigt. Schwierig wird es nur dann, wenn schwere Baumängel vorliegen (z.B. Einsturzgefahr) oder der Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbarn nicht eingehalten wird. Selten muss auch nachgebessert werden. Dies wird von der Behörde überprüft werden.

Machen Sie keine “Vogel-Strauß-Politik”, sondern nehmen Sie die Genehmigung in Angriff. Denn wird der Schwarzbau zufällig entdeckt oder beschwert sich ein Nachbar, haben Sie deutlich schlechtere Karten.

Glühbirne Idee

Extra Tipp:

Kümmern Sie sich zeitig vor dem Immobilienverkauf um fehlende Genehmigungen, da es erfahrungsgemäß länger dauern kann, bis die Überprüfung der Bauaufsichtsbehörde abgeschlossen ist. Ihr Immobilienmakler kann das natürlich auch für Sie übernehmen.

Häufige Probleme mit der Teilungserklärung

  1. Mündliche Abmachungen oder Gewohnheiten ersetzen nicht die Vereinbarungen der Teilungserklärung. Ist beispielsweise die Nutzung des Fahrradraumes als Hobbyraum durch einen Wohnungseigentümer nur geduldet, nicht aber in der Teilungserklärung ausdrücklich als Sondereigentum vermerkt, kann die Nutzung jederzeit widerrufen werden.
  2. Was in der Teilungserklärung steht, gilt: Sind alle Räume in der Teilungserklärung richtig ausgewiesen? Sind Keller und Stellplätze richtig zugeordnet? Sind Wohnräume auch zu Wohnzwecken ausgewiesen? Ist die Teilungserklärung falsch, können Alleineigentümer diese jederzeit ändern lassen. Bei Eigentümergemeinschaften müssen alle Parteien einer Änderung zustimmen.

3. Bereiten Sie Ihre Immobilie auf den Fototermin vor

Der Tag, an dem Ihr Immobilienmakler kommt um die Immobilie zu fotografieren ist einer der wichtigsten Tage im gesamten Verkaufsprozess.

Immobilien Fotografie

Hier einige Tipps:

  • Ihre Immobilie sollte sich innen wie außen im besten Licht präsentieren

  • Besonders Badezimmer und Küche sollten aufgeräumt und sauber sein

  • Räumen Sie Oberflächen wie Küchenplatten leer (Sie können die Dinge einfach kurz in einer Kiste zwischenlagern und nach dem Termin wieder aufstellen)

  • Es sollten nicht unzählige Umzugskartons und dergleichen rumstehen

  • Die Fenster sollten geputzt sein und Gardinen bzw. Rollos offen sein.

Welche Immobilie würden Sie besichtigen? 

Badezimmer vollgestellt

Denken Sie daran: Die Fotos sind die Visitenkarte Ihrer Immobilie und das Erste was Kaufinteressenten sehen.

Gute Fotos vermitteln Wertigkeit und sind deshalb sehr wichtig, um den besten Verkaufspreis erzielen zu können.

4. Was gehört eigentlich zum Inventar?

Generell gesprochen gehört alles zum Inventar einer Immobilie, was untrennbar mit ihr verbunden ist und nicht ohne Beschädigung entfernt werden kann. Welche Dinge das genau sind erfahren Sie in unserem Artikel: Inventar-Was gehört zum Haus?

Inventar Streit

Aber es kommt oft zu Unklarheiten zwischen den Verkäufern und Käufern. Besonders dann, wenn die Käufer sich in bestimmte Dinge verlieben wie beispielsweise die Einbauküche, die Verkäufer aber Teile davon gerne mitnehmen möchten. 

Wenn Sie also einen wunderschönen Lüster im Wohnzimmer haben, der ein Familienerbstück ist, machen sie klar, dass sie ihn mitnehmen werden. Den Käufern ist oft nicht klar, was alles in der Immobilie verbleibt

Inventar-Liste

Setzen Sie sich am besten mit Ihrem Immobilienmakler zusammen und machen Sie eine Liste:

  • Was gehört zum Inventar

  • Dinge, die Sie mitnehmen

  • Alles, was in der Immobilie verbeiben soll (Höhe der Ablösesumme?)

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5. Suchen Sie Ihre Immobilie/Adresse bei GoogleEarth und GoogleMaps

Was tun Kaufinteressenten, sobald wir Ihnen die Adresse der Immobilie nennen? Die meisten schnappen sich sofort ihr Smartphone und geben die Adresse bei Google ein. Dort kann man Satellitenbilder von dem Haus und der Umgebung sehen.

Google Earth Stuttgart

Vielleicht sind Sie neugierig und möchten auch mal schauen, wie sich Ihre Immobilie online präsentiert?

Gefällt Ihnen nicht was Sie sehen, können Sie einen bei Google Antrag auf Unkenntlichmachung stellen.

Aber in der Regel gibt es keine Probleme.

6. Verlassen Sie sich nicht allein auf eine Online-Wertermittlung oder Immobilienportale

Warum? Die ermittelten Werte sind nur Vergleichswerte mit anderen Immobilien.

Wenn Sie sich die Quadratmeterpreise auf den Portalen ansehen, seien sie gewarnt: Hierbei handelt es sich nicht um die tatsächlich erreichten Verkaufspreise, sondern nur um die Durchschnittswerte der in den Anzeigen genannten Preise. Dabei handelt es sich allerdings nur um Wunschpreise.

Die Preise in den Portalen liegen manchmal weit über den tatsächlich erreichten Erlösen!

Wertermittlung

7. Haben Sie alle Unterlagen zusammengestellt?

Eine der wichtigsten Dinge, um die Sie sich kümmern sollten, sind die Unterlagen. Eine nützliche Liste finden Sie in unserem Artikel: Immobilienverkauf -Was ist zu beachten?.

Darüber hinaus, werden wir oft von den Käufern gefragt, welche Wartungsarbeiten wann und in welchen Intervallen durchgeführt werden müssen. Dies gibt Einblicke, wie die Immobilie funktioniert, welche Kosten regelmäßig entstehen und hilft den Käufern später diese Dinge zu übernehmen.

Schließlich gibt es in modernen Häusern allerlei Technik von Heizungs- und Lüftungssystemen über das Abwasser bis hin zu Elektroinstallationen.

Deshalb ist es gut, wenn man Abrechnungen von Handwerkern der letzten Jahre zusammenstellt auch um belegen zu können, was alles an der Immobilie getan wurde.

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Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Wir sind gerne mit Rat und Tat für Sie da.

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