VERKAUF
Immobilienbewertung:
Reicht eine Online-Bewertung oder brauche ich einen Gutachter?
Iris Stephan
Inhaberin von Stephan Immobilien
Inhaberin von Stephan Immobilien
„Was ist meine Immobilie wert?“
Diese Frage stellen sich sehr viele Eigentümer, wenn sie über einen Verkauf nachdenken oder wissen möchten, wie sich ihre Kapitalanlage über die Jahre entwickelt hat.
Überall im Internet werden kostenlose Immobilien-Bewertungen angeboten. Doch wie verlässlich sind Online-Bewertungen?
Kann man sich auf die Preise auf Immobilienportalen verlassen oder sollte man doch besser einen Gutachter beauftragen?
Eine Antwort auf all diese Fragen gibt Ihnen dieser Ratgeber über die Bewertung von Immobilien.
Nachteile der Online-Bewertungen
Warum Sie den Verkaufspreis nicht allein aufgrund einer Online-Wertermittlung festlegen sollten
Mal kurz online bewerten?
Den Wert einer Immobilie zu erfassen scheint heutzutage einfacher denn je.
Verschiedenste Online-Portale versprechen mit wenigen Klicks Ihre Immobilie zu bewerten. Oft wird lediglich die Art der Immobilie und die Adresse abgefragt und man erhält für wenig Geld oder sogar kostenlos eine Zahl per E-Mail.
Wie funktioniert eine Online-Wertermittlung?
Die meisten Online – Wertermittlungen basieren auf dem sogenannten Vergleichswertverfahren.
Sie geben im Internet ein paar Eckpunkte zu Ihrer Immobilie an und ein automatischer Algorithmus sucht dann in der Datenbank nach vergleichbaren Immobilien und deren Verkaufspreis.
Das heißt die Angaben zu Ihrer Immobilie werden mit den Preisen anderer Immobilien auf dem Markt verglichen, die in der Art, Lage, Nutzung und sonstiger Merkmale hinreichend mit Ihrer Immobilie übereinstimmen sollten.
Wie verlässlich sind Online-Bewertungen?
Eine präzise Wertermittlung mit dem Vergleichswertverfahren ist nur dann möglich, wenn es genügend vergleichbare Immobilien gibt.
Die Stärke dieser Wertermittlungsmethode liegt darin, dass sie das tatsächliche Marktgeschehen zugrunde legt und tagesaktuelle Preise ermittelt werden können.
Eine präzise Wertermittlung ist allerdings nur dann möglich, wenn genügend vergleichbare Immobilien vorhanden sind.
Im Idealfall am besten das Nachbargrundstück bebaut mit dem gleichen Reihenhaus mit gleicher Ausstattung.
Dies ist in der Realität natürlich nur selten der Fall und genau hier liegt auch die Schwäche des Vergleichsverfahrens: Jede Immobilie ist ein Unikat.
Ihre Immobilie unterscheidet sich in der Ausstattung, dem Zustand, der Lage und weiteren Faktoren von anderen Objekten. Diese Kriterien werden aber beim reinen Vergleichswertverfahren vernachlässigt.
Hinzukommt, dass die Ergebnisse aufgrund der Abhängigkeit von der aktuellen Marktlage stark schwanken können. Deshalb ist das Vergleichswertverfahren immer nur eine Momentaufnahme des Marktes.
Weitere Schwächen von Online-Wertermittlungen:
- Je weniger Eckpunkte zu Ihrer Immobilie abgefragt werden, desto ungenauer ist das Ergebnis
- Oft fällt es Eigentümern schwer den Zustand und die Ausstattung ihrer Immobilie im Online-Fragebogen richtig einzuschätzen: Ist die Ausstattung einfach, normal, gehoben oder luxuriös? Ist die Immobilie vollständig oder nur teilweise modernisiert? Diese Angaben haben aber oft einen großen Einfluss auf den ermittelten Preis.
- In den Datenbanken von Immobilienportalen und anderen Anbietern sind oft nur die Angebotspreise der Immobilien erfasst. Dies sind allerdings oft Wunschpreise des Verkäufers und nicht die tatsächlichen Verkaufspreise. Daher besteht die Gefahr dass in einer Online-Bewertung die Preise zu hoch eingeschätzt werden.
Eine Online-Bewertung eignet sich dafür den Wert einer Immobilie grob abzuschätzen. Wenn Sie als Eigentümer wissen möchten, wie sich der Wert Ihrer Immobilie in den letzten Jahren entwickelt hat, können Sie eine Online-Bewertung machen.
Falls es aber um einen Verkauf der Immobilie geht, brauchen Sie den genauen Preis. Dabei müssen alle Stärken und Schwächen Ihrer individuellen Immobilie berücksichtigt werden. Deshalb sollten Sie einen Immobilienmakler oder Gutachter mit einer professionellen Bewertung beauftragen.
Auch wenn Sie eine Immobilie geerbt haben oder bei einer Trennung/Scheidung sollten Sie den genauen Wert Ihrer Immobilie durch einen Fachmann bestimmen lassen.
Wertermittlung durch einen Immobilien-Profi
Wie bestimmt ein Profi den Wert meiner Immobilie?
Ein Gutachter oder Immobilienmakler kennt nicht nur den Markt, sondern er nutzt auch aktuelle Marktdaten und anerkannte Methoden für die Bewertung Ihrer Immobilie.
Er wird immer Ihre Immobilie vor Ort besichtigen um die Stärken und Schwächen Ihrer Immobilie zu erfassen.
Beim Ortstermin achtet der Gutachter zum Beispiel darauf, wie die Immobilie ausgestattet ist, ob Mängel vorhanden sind und wie hell die Räume sind. Wahrscheinlich wird der Gutachter Sie auch fragen, was Sie in den letzten Jahren renoviert haben.
All diese Dinge sind wichtig, um einen genauen Wert zu ermitteln. Eine Online-Bewertung kann sämtliche Details gar nicht erfassen.
Bewertungsverfahren
Für die Bewertung von Immobilien hat der Gesetzgeber in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei verschiedene Verfahren festgelegt.
Jedes dieser drei Verfahren hat Vor- und Nachteile, die durch eine geschickte Kombination der Verfahren ausgeglichen werden können. Wie diese Verfahren rechnerisch kombiniert werden müssen, hängt von der zu bewertenden Immobilie ab.
1. Vergleichswertverfahren
Vergleich mit Angebotspreisen oder tatsächlichen Verkaufspreisen anderer Immobilien.
Das Vergleichswertverfahren haben wir oben bei den Online-Bewertungen schon kennen gelernt.
Beim Vergleichswertverfahren werden Verkaufspreise von Häusern oder Wohnungen, die mit Ihrer Immobilie vergleichbar sind für die Wertermittlung genutzt. Das heißt, die Vergleichsimmobilien befinden sich in der Nähe von Ihrer Immobilie und sollten in Größe und Ausstattung möglichst ähnlich sein.
Auf den so ermittelten Wert werden anschließend Zu- und Abschläge angerechnet. Wenn Sie beispielsweise einen großen Pool im Garten haben, steigert das den Wert.
Abschläge kommen zum Beispiel durch bauliche Mängel zustande. Auch wenn eine üblicherweise selbst genutzte Immobilie, wie zum Beispiel ein Reihenhaus, vermietet ist, wirkt sich das leider wertmindernd aus.
Je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, desto präziser lässt sich der Wert schätzen.
Doch genau hier liegt auch die Schwäche dieses Verfahrens: Je individueller eine Immobilie ist, desto schwieriger ist es Vergleichsobjekte zu finden.
Aber durch die richtige Gewichtung mit anderen Wertermittlungsverfahren kann ein ungenauer Vergleichswert gut ausgeglichen werden.
2. Sachwertverfahren
Wert der Immobilie orientiert sich an der Substanz.
Wichtig z.B. für finanzierende Banken.
Beim Sachwertverfahren stellt man sich in etwa die Frage: Was würde es kosten diese Immobilie an genau dieser Stelle noch einmal zu bauen?
Der Fokus bei diesem Verfahren liegt auf der Bausubstanz. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Grundstückes plus den Herstellungskosten der Immobilie.
Anschließend werden die so ermittelten Herstellungskosten dem Alter der Immobilie sowie dem aktuellen Immobilienmarkt angepasst.
Die Schwäche dieses Verfahrens ist vor allem, dass die aktuelle Marktsituation zu wenig mit einfließt.
3. Ertragswertverfahren
Wert der Immobilie orientiert sich an Ertragsaussichten.
Wichtig z.B. für Kapitalanleger.
Beim Ertragswertverfahren wird, wie der Name schon sagt, vor allem der Ertrag einer Immobilie berücksichtigt. Deshalb ist dieser Wert vor allem für Kapitalanleger beim Kauf einer vermieteten Immobilie interessant.
Es geht im Gegensatz zum Sachwert nicht um den Zustand der Immobilie, sondern wie viele Einnahmen man damit erzielen könnte.
Ein wichtiger Nachteil dieses Verfahrens ist, dass es zukünftige Änderungen des Mietpreises nicht berücksichtigt und stark vom jeweiligen Liegenschaftszins abhängt.
Der errechnete Wert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Bei vermieteten Immobilien ist der zugrunde gelegte Ertrag die Jahresmiete.
Allerdings nimmt man für die Berechnung nicht die tatsächliche Miete, sondern die marktübliche Miete für die jeweilige Immobilie. Denn es soll ja auch der marktübliche Wert bestimmt werden.
Anschließend werden die Bewirtschaftungskosten, wie Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten abgezogen. Außerdem werden Liegenschaftszins, die Restnutzungsdauer und wertbeeinflussende Faktoren mit einbezogen.
Fazit: Bewertungsverfahren
Der mit mathematischen Methoden gefundene Rohwert ist immer im Licht der individuellen Umstände und Besonderheiten der Immobilie zu korrigieren.
Bei der Bewertung eines Hauses ist zum Beispiel entscheidend, ob dieses freistehend oder in einen Häuserverbund integriert ist.
Ein allein stehendes Haus, bestenfalls mit Grünflächen drumherum,
erzielt deutlich höhere Preise als ein vergleichbares Reihenhaus.
Bei Mehrfamilienhäusern ist auch das Verhältnis von Gemeinschafts- flächen und tatsächlichem Wohnraum entscheidend.
Eigentumswohnungen bringen die Besonderheit mit, dass nicht nur deren geografische Lage, sondern auch die Lage innerhalb des Gebäudes von Bedeutung ist.
Erdgeschosswohnungen sind in der Regel weniger wert als Wohnungen in der zweiten oder dritten Etage. Bei diesen steigert ein Aufzug innerhalb des Hauses zusätzlich den Wert. Viele Bewohner von Mehrfamilienhäusern teilen sich zudem oft einen Garten, was auch in die Bewertung mit einfließt.
Gerne ermitteln wir den richtigen Wert für Ihre Immobilie in den Regionen Stuttgart, Filderstadt oder Tübingen.
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Und wie viel ist Ihre Immobilie wert?
Professionelle Bewertung in Stuttgart, Filderstadt & Tübingen
