VERMIETUNG

Mietnomaden und andere Mietpreller

Schützen Sie sich vor diesem Alptraum

Autor

Iris Stephan
Inhaberin von Stephan Immobilien

Inhaberin von Stephan Immobilien

„Unser Haus ist komplett verdreckt und überall liegt Müll herum“,

erzählte uns Frau Schmidt verzweifelt. Das Ehepaar Schmidt (Name geändert) war Opfer von Mietnomaden geworden. Und damit sind sie nicht die einzigen geprellten Vermieter: Umfragen deuten darauf hin, dass die Zahl der Mietpreller zur Zeit wieder ansteigt.

In diesem Artikel möchten wir Sie als Vermieter ausführlich über Mietnomaden informieren:

  • Wie Mietnomaden vorgehen
  • Wie Sie sich und Ihr Eigentum schützen können
  • Was Sie tun können, wenn Sie bereits Opfer von Mietnomaden geworden sind

Mietnomaden verwüsten Reihenhaus

Die Familie mit kleinem Kind machte einen sehr guten Eindruck. Also haben wir ihnen das Haus vermietet. Wir haben zuvor schon selbst privat vermietet und nie Probleme gehabt.

Mietnomaden verwüsten Küche
Badezimmer Mietnomaden

Typisch für Mietnomaden:
Die Miete bleibt aus

Nach Mietvertragsabschluss im Mai wurde die erste Miete und die Kaution bezahlt. Doch schon im nächsten Monat fingen die Probleme an.

Wegen angeblichen finanziellen Schwierigkeiten könnten sie die Juni Miete nicht bezahlen. Dafür würden sie aber im Juli den Rückstand wieder ausgleichen.

Doch die Vermieter bekamen im Juli nur einen Teilbetrag und ab August blieb die Miete ganz aus. Dafür kamen absurde Ausreden wie „man habe versehentlich die Miete an die alten Vermieter überwiesen“.

Alle Versuche der Vermieter scheiterten noch auf gütlichem Wege eine Zahlung zu erwirken. Da die Mietpreller bereits mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand waren, wurde schließlich die Kündigung ausgesprochen.

Doch nun fing der Ärger erst richtig an. Die Familie reagierte zunächst überhaupt nicht auf die Kündigung und behauptete später diese gar nicht erhalten zu haben.

Nachbarn berichteten den Vermietern zudem von nächtelangen Feiern und lauten Streitigkeiten innerhalb der Familie.

Spätestens jetzt war eines klar:

Das Ehepaar Schmidt hatte sich Mietnomaden ins Haus geholt.   

Letztendlich blieb nichts anderes übrig, als den langwierigen Rechtsweg bis zur Zwangsräumung zu beschreiten – wie Sie diesen eventuell verkürzen können erfahren Sie weiter unten.

Erst Monate später konnte das Ehepaar das Haus wieder betreten. Die Mietnomaden waren einige Tage vor der Zwangsräumung buchstäblich über alle Berge.

Wie sie das einst gepflegte Reihenhaus hinterlassen hatten, versetzte den Schmidts einen Schock:

Die Einrichtung war zum Teil demoliert, Türen und Türrahmen sind beschädigt und in der Küche fehlen sämtliche Elektrogeräte.

Außerdem haben die Mieter ein Fenster im Erdgeschoss eingeschlagen, als sie sich mal ausgesperrt hatten und durch das Annageln einer Pappe auch noch den Fensterrahmen zerstört.

Zudem war unser Haus völlig verdreckt und voller Müll. Es stank entsetzlich.

Nicht nur Mietausfall, sondern auch Renovierungskosten

Der Schaden wurde auf über 30.000 Euro geschätzt. Hinzu kommt der monatelange Mietausfall sowie Anwalts- und Gerichtskosten.

Das Ehepaar hat sich entschlossen, das Haus zu verkaufen.

Wir von Stephan Immobilien konnten die Immobilie zu einem wirklich guten Preis verkaufen und konnten so zumindest den entstandenen Schaden etwas abmildern.

Wir möchten andere Vermieter mit unserer Geschichte warnen, nicht zu unvorsichtig zu sein,

sagt Herr Schmidt in unserem Gespräch.

Was sind Mietnomaden und wie gehen sie in der Regel vor? 
Wie kann man sich schützen?

Was sind Mietnomaden?

Als Mietnomaden oder Mietpreller werden umgangssprachlich Personen bezeichnet, die in regelmäßigen Abständen Wohnungen anmieten mit dem Vorsatz die Miete nicht zu bezahlen.

Dieses regelmäßige Umziehen erinnert an ein nomadenhaftes Verhalten, daher der Name. Für die geprellten Vermieter bedeutet dies hohe Mietrückstände.

Doch nicht nur die ausbleibenden Mietzahlungen sind ein Problem. Einige Mietnomaden zerstören darüber hinaus das Eigentum der Vermieter.

Dadurch entstehen nicht selten zusätzlich hohe Kosten um die Immobilie wieder bewohnbar zu machen. Oft müssen ganze Müllberge entsorgt werden, Bodenbeläge getauscht und Küchen sowie Badanlagen erneuert werden. Hinzu kommen Anwaltsgebühren. 

Daher kann den Vermietern leicht ein finanzieller Schaden im fünfstelligen Bereich entstehen, wenn sie auf diesen Einmietbetrug hereinfallen. 

Leider ist dadurch manchmal die wirtschaftliche Existenz der Vermieter bedroht, da die vermietete Immobilie beispielsweise die Rente finanzieren sollte.

Wenn man auf die Miete angewiesen ist, bedrohen Mietpreller schnell die eigene Existenz. Weiter unten erfahren Sie, wie Sie sich schützen können.

Mietnomaden haben von Anfang an gar nicht vor die Miete zu bezahlen

Klar abgrenzen muss man Mietnomaden und Mietpreller, die vorsätzlich keine Miete bezahlen von Menschen, die in eine Notlage geraten sind.

Gerade die Corona-Krise hat dazu geführt, dass viele Menschen in finanzielle Not geraten sind. Doch auch durch eine Trennung oder Scheidung, der Verlust des Arbeitsplatzes oder eine schwere Krankheit kann es dazu kommen, dass Mieter die Miete nicht oder nur teilweise zahlen.

Da aber auch Mietnomaden gut darin sind, allerlei Notlagen zu erfinden, sollten Sie als Vermieter auf der Hut sein.

Wichtig ist immer der Zeitpunkt, an dem die Mietzahlungen ausbleiben: Gibt es kurz nach Beginn des Mietverhältnisses schon Probleme mit der Mietzahlung, sollten Sie besonders misstrauisch sein – und nicht zu lange mit der Kündigung warten, wenn sich der Verdacht auf Mietnomaden erhärtet.

Einige Menschen haben durch Corona ihren Job verloren

Wie viele Mietnomaden gibt es in Deutschland aktuell?

Leider werden keine offiziellen Zahlen erfasst, wie viele Mietbetrüger es in Deutschland gibt. Strafrechtlich relevante Fälle des Mietnomadentums werden nicht gesondert erfasst, sondern sind in den offiziellen Statistiken nur innerhalb der Kategorie „Betrugsfälle“ enthalten.

Es ist nicht bekannt, wie viele Mieter in Deutschland vorsätzlich die Miete prellen. Es ist aber davon auszugehen, dass das kein neuer Volkssport ist, sondern dass die Anzahl der Mietbetrüger unter den Mietern sehr gering ist. In Profi-Kreisen spricht man von ca. 5 Prozent der Mieter.

Einschätzung von Haus & Grund

Seit über zehn Jahren geistert eine Zahl von etwa 15.000 Mietnomaden bundesweit durch das Internet. Diese Einschätzung stammt von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund – sie wurde aber wie gesagt vor über zehn Jahren getroffen.

Eine aktuelle Einschätzung liegt unseres Wissens nach von Haus & Grund nicht vor.

Studie der Universität Bielefeld

Die einzige wissenschaftliche Studie zum Thema Mietnomaden wurde von der Universität Bielefeld im Jahr 2010 durchgeführt.

In dieser Studie wurden von Mietnomaden betroffene Vermieter aufgefordert an einer Befragung teilzunehmen.

Insgesamt berichteten die befragten Vermieter von 1347 Mietnomaden-Fällen. Dabei gaben einige Vermieter an, mehrfach Opfer von Mietnomaden geworden zu sein.

Doch nicht alle genannten Fälle erfüllten die Kriterien für Mietnomaden. Denn in nur 426 Fällen stellten die Mieter die Mietzahlungen innerhalb der ersten 3 Monate ein oder zahlten überhaupt keine Miete.

Dies macht deutlich, dass die Zahl der eindeutig vorsätzlich handelnden Mietpreller weit unter der Zahl der von Vermietern genannten Mietnomadenfälle liegt.

Umfrage von Immobilienscout24

Die unseres Wissens nach aktuellste Umfrage unter Privatvermietern zum Thema Mietnomaden stammt vom Immobilienportal Immobilienscout24 aus dem Jahr 2018.

Von 2.600 Befragten gaben 1.373 an, schon einmal Opfer von Mietnomaden geworden zu sein. Das sind rund 52% der Befragten.

Leider macht Immobilienscout24 keine genauere Angaben wie die Ergebmisse zustande kommen.

Da Vermieter die Anzahl der tatsächlichen Mietnomadenfälle in der oben genannten Studie der Bielefelder Universität stark überschätzt haben, sollte man auch die Ergebnisse der Umfrage von Immobilienscout24 mit Vorsicht betrachten.

Es gibt eine Dunkelziffer

Es ist davon auszugehen, dass viele Fälle von Mietnomaden gar nicht bekannt werden. Die Einzelfälle, über die immer mal wieder in Zeitungen und anderen Medien berichtet wird, sind sicherlich nur die Spitze des Eisberges. Denn wer möchte schon als Vermieter in der Öffentlichkeit als Opfer von Mietnomaden bekannt werden?

Und nicht immer verwüsten vorsätzliche Mietpreller die Immobilie. Manche zahlen einfach nur keine Miete und verschwinden kurz vor der Räumung mit Sack und Pack spurlos.

Viele Vermieter schweigen, renovieren auf eigene Kosten und vermieten neu. Oder verkaufen die Immobilie.

Daher ist von einer gewissen Dunkelziffer auszugehen.

Besser, Sie schützen sich und Ihr Eigentum bestmöglich vor Mietnomaden. Denn sind die Mietnomaden erstmal eingezogen, wird man sie nicht so schnell wieder los.

Sie sollten wissen, wie Mietnomaden normalerweise vorgehen. Dies wird im nächsten Abschnitt beschrieben. 

Wie gehen Mietnomaden in der Regel vor?

Zunächst einmal suchen sich Mietnomaden nach dem Rausschmiss aus der alten Wohnung neue Opfer. Oft in einer ganz anderen Stadt, oder sogar in einem anderen Bundesland, in dem sie noch nicht bekannt sind.

Es gibt keinen „klassischen Mietnomaden“. Unter den Mietnomaden findet sich der alleinstehende Herr genauso wie die junge, deutsche Familie mit kleinen Kindern. Die einzige Gemeinsamkeit besteht darin, vorsätzlich keine Miete zu bezahlen.

Im nachfolgenden Video erzählen betroffene Vermieter von ihren Erfahrungen mit Mietnomaden:

Datenschutz: Wenn Sie das Video ansehen könnten Daten an Youtube übermittelt werden. Welche Daten?

Mietnomaden sind Profis im Betrügen

Das heißt, sie präsentieren sich als gute Mieter, kommen im Anzug, fahren ein schickes Auto und akzeptieren sämtliche Bedingungen.

Mietbetrüger wissen, wie sie es anstellen müssen, dass man Ihnen glaubt. Sonst würden nicht immer neue Vermieter auf sie hereinfallen.

Viele zahlen sogar noch die Kaution und die erste Miete. Von da an werden die Mietzahlungen schleppend entrichtet und bleiben irgendwann dann ganz aus.

Es sind aber auch Fälle bekannt, bei denen von Anfang an gar keine Miete gezahlt wurde.

Vorsicht vor gefälschten Unterlagen:

Einige Mietpreller bringen bei der Besichtigung sogar Schriftstücke mit, wie eine angebliche SCHUFA-Auskunft oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom bisherigen Vermieter.

Bedenken Sie aber, dies sind dreiste Betrüger. Sie machen auch nicht Halt vor einer Urkundenfälschung. Besonders Gehaltsnachweise lassen sich leicht fälschen.

Wir als Immobilienmakler haben auch schon unterschiedliche Formen falscher SCHUFA-Selbstauskünfte gesehen. Immer wieder kommt es auch vor, dass eine alte SCHUFA-Auskunft vorgezeigt wird.

Beispielsweise hat in Siegburg ein Pärchen mit einer gefälschten SCHUFA-Auskunft eine Wohnung angemietet und monatelang keine Miete bezahlt. In Hannover haben Mietnomaden eine Vormieterbescheinigung gefälscht. Dies sind nur zwei Beispiele für Unterlagenfälschung.

Sicherheit gibt Ihnen eine direkte Abfrage der Mietinteressenten bei der SCHUFA oder anderen Institutionen wie sie ein Immobilienmakler durchführen kann.

Welche Immobilien sind bei Mietnomaden besonders beliebt?

  • Die Wohnung ist schon seit längerem inseriert: Dies bedeutet, dass die Eigentümer Schwierigkeiten haben einen neue Mieter zu finden. Dadurch sind diese Eigentümer in der Regel froh, wenn sich jemand meldet und die Wohnung am liebsten ab sofort anmieten möchte.
  • Hochpreisige Wohnungen in Toplagen: Da die Mietnomaden von vornherein planen keine Miete zu bezahlen, ist es Ihnen egal, ob sie sich diese Wohnung leisten können oder nicht.
  • Wohnungen von Privatvermietern: Mietnomaden wissen, dass sie bei einem Immobilienmakler kaum eine Chance haben diesen zu täuschen. Außerdem wissen sie, dass sie bei einem Makler einen professionellen Prüfprozess mit Bonitätsprüfung durchlaufen.

Aus diesen Gründen ist ein Immobilienmakler der beste Schutz vor Mietnomaden und Mietprellern.

Warum fallen so viele Privatvermieter auf Mietnomaden herein?

Die bereits oben erwähnte Studie von der Universität Bielefeld fand heraus, dass zwei Drittel der betroffenen Vermieter kaum Informationen über die Mietinteressenten einholten.

Sie verlassen sich auf "ihr Bauchgefühl" und darauf, ob die Interessenten ihnen sympathisch sind oder nicht.

Ist dies nun der Grund, warum Vermieter auf Mietnomaden hereinfallen?

Nicht unbedingt, denn ein Drittel der befragten Vermieter haben umfassende Informationen eingeholt und sind trotzdem Opfer von Mietnomaden geworden.

Viele Privatvermieter verlassen sich im Gegensatz zu Maklern in der Regel ausschließlich auf Nachweise, die direkt vom Mietinteressenten stammen - und auch falsch sein können

Die Universität Bielefeld schreibt: 

„Private Gelegenheitsvermieter sind im Vergleich zu professionellen Vermietern deutlich stärker von Mietnomaden betroffen.“

Woran liegt das?

Das Problem ist, dass viele von den Mietern gemachte Angaben von Privatvermietern nicht überprüft werden.

Immobilienmakler haben die Möglichkeiten bei verschiedenen Auskunfteien die Aussagen des Interessenten unabhängig zu überprüfen.

Aufgrund der Ergebnisse der Bonitätsprüfungen sortiert der Makler im Schnitt 25% der Mietinteressenten aufgrund erhöhten Risikos sofort aus.

Private Vermieter können diese umfassende Bonitätsprüfung nicht durchführen.

Sie verlassen sich im Gegensatz zu Maklern in der Regel ausschließlich auf Nachweise, die direkt vom Mietinteressenten stammen - und auch falsch sein können.

Daher werden Privatvermieter deutlich häufiger zu Opfern von Mietnomaden. Mietnomaden wissen das und bewerben sich deshalb fast ausschließlich bei privaten Vermietern.

Es zeigt sich ganz klar, dass von Mietprellern betroffene Privatvermieter im Gegensatz zu professionellen Vermietern kaum Unterlagen von den zukünftigen Mietern einholten. Oft verlassen sich Privatvermieter auf die von den Mietinteressenten gemachten, mündlichen Aussagen.

Insgesamt verlangten nur 24 Prozent der in der Bielefelder Studie befragten Privatvermieter eine Selbstauskunft.

Einen Gehaltsnachweis forderten nur rund 13 Prozent und eine SCHUFA-Selbstauskunft ließen sich lediglich 4 Prozent der geprellten Privatvermieter vorlegen.

Doch auch wenn Sie als Vermieter umfassende Auskünfte einholen, nützt Ihnen das gar nichts, wenn die gemachten Angaben falsch sind.

In der Bielefelder Studie machten 266 Mieter Falschangaben zu ihrer Person und ihrem Einkommen.

Da fast 100% der in der Studie erfassten Mietnomaden Wiederholungstäter sind, kann eine direkte Abfrage bei einer Auskunftei durch einen Immobilienmakler schnell  die einschlägige Vergangenheit des Interessenten ans Licht bringen.

Es stellt sich nun die Frage, ob Privatvermieter heutzutage mehr Informationen über die Mietinteressenten einholen, als noch vor zehn Jahren.

Worauf achten Privatvermieter im Jahr 2019 bei einem Mieter?

Eine Umfrage von Immobilienscout24 ergab, dass ein Bonitätsnachweis bei Privatvermietern noch immer nicht besonders wichtig ist, sondern vor allem der persönliche Eindruck zählt. Daher haben Mietnomaden leider immernoch leichtes Spiel.

Wenn Mietnomaden nicht entlarvt werden, prellen sie oft nicht nur die Miete, sondern richten zusätzlich enorme Schäden an:

Wie groß sind die Schäden, die Mietnomaden anrichten?

Für manche Vermieter kann der entstandene Schaden existenzbedrohend sein. Während in 90% der Fälle die Schadenssumme unter  20.000 Euro bleibt, gibt es auch Einzelfälle mit Schäden über 100.000 Euro.

Solch hohe Schadenssummen machen wirklich sprachlos.

Hier sehen Sie eine Übersicht, welche Schäden die in der Bielefelder Studie befragten Vermieter angegeben haben:

Das nachfolgende Schaubild macht deutlich, dass Mietnomaden neben dem Mietausfall oft auch das Eigentum der Vermieter zerstören.

Zu den ohnehin schon hohen Kosten kommen meistens noch Verfahrens- und Vollstreckungskosten hinzu, um die Mietnomaden endlich aus der Immobilie zu bekommen.

Schadensarten

Wie kann ich mich als Vermieter vor Mietnomaden schützen?

Mietnomaden und Mietpreller sind nur ein kleiner Teil unter den Mietern. Für Hysterie besteht also kein Anlass, aber sorglos sollten Sie auch nicht sein. Denn gerade unerfahrene Privatvermieter werden häufig zu Opfern.

Wie überall im Leben gilt auch hier der Grundsatz: "Vorbeugen ist die beste Medizin". Daher sollten Sie bei der Mieterwahl ganz genau prüfen, wen Sie ins Haus lassen.

Denn wenn die Mietpreller erst einmal in der Immobilie wohnen, bekommt man sie nur mit hohem Aufwand und hohen Kosten wieder raus.

Das Problem: Einem Mietnomaden sieht man seine unlauteren Absichten nicht an. Auch der erfolgreiche Geschäftsmann von einer sehr guten Firma, der im teuren PKW vorfährt, kann sich als abgebrühter Hochstapler erweisen.

Viele Mietnomaden werden von den geprellten Vermietern als anfänglich äußerst sympathisch und charismatisch beschrieben.

Daher sollten Sie sich nie alleine auf "Ihr Bauchgefühl" verlassen.

Überprüfen Sie die neuen Mieter immer. Auch wenn es sich um Nachmieter auf Empfehlung handelt oder um Bekannte.

Ein Fall, wie auch eine Bekannte unerwartet zur Mietnomadin wurde, zeigt dieses kurze Video:

Datenschutz: Wenn Sie das Video ansehen könnten Daten an Youtube übermittelt werden. Welche Daten?

Der beste Tipp: Beauftragen Sie einen guten Immobilienmakler

Ja, seit dem Bestellerprinzip bezahlen Sie als Vermieter den Immobilienmakler, wenn Sie ihn mit der Vermietung beauftragen.

Allerdings bietet Ihnen ein guter Immobilienmakler maximale Sicherheit bei der Überprüfung der Interessenten.

Die zwei Monatsmieten (plus Mehrwertsteuer) für den Makler sind gut angelegt, wenn Sie dafür Mieter haben, die stets pünktlich die Miete bezahlen und auch sonst keine Probleme machen.

Zumal Sie die Ausgaben für den Makler als Werbungskosten komplett von der Steuer absetzen können.

Und weniger Arbeit haben Sie obendrein noch.

Achten Sie aber darauf, dass der Immobilienmakler Mitglied in einer oder mehrerer Auskunfteien ist - denn nur dann kann er die Bonität der Interessenten unabhängig prüfen.

Im Maklervertrag sollte ebenfalls die Bonitätsprüfung als Maklerleistung aufgeführt sein.

Welche Unterlagen sollte ich als privater Vermieter von Interessenten verlangen?

Die Selbstauskunft

Viele Privatvermieter überschätzen die Wirkung der Mieter-Selbstauskunft. Denn die Selbstauskunft schützt Sie als Vermieter nicht davor durch Falschangaben betrogen zu werden.

Aber Sie sollten trotzdem immer eine Selbstauskunft verlangen. Warum? Wenn Ihr Mieter in der Selbstauskunft nachweislich falsche Angaben gemacht hat, haben Sie später etwas gegen ihn in der Hand.

Zu Beweiszwecken sollte die Mieterselbstauskunft stets schriftlich erfolgen, das Datum enthalten und vom Mieter unterschrieben sein.

Beispielsweise, wenn der Mieter Ihnen einen Offenbarungseid verschweigt, können Sie den Mietvertrag wegen "arglistiger Täuschung" anfechten. Dadurch werden Sie den Betrüger schneller los, als wenn Sie den langen Weg bis zur Räumung beschreiten müssen.

Stellen Sie diese zwei Fragen in der Selbstauskunft

Extra-Tipp: Sie dürfen in der Selbstauskunft nicht alles erfragen. Beispielsweise sind Fragen nach einem möglichen Kinderwunsch, der sexuellen Orientierung, der Nationalität oder der Religion unzulässig.

Auch die Frage nach Vorstrafen des potenziellen Mieters und Ermittlungsverfahren gegen ihn sind grundsätzlich unzulässig (AG Hamburg v. 7.5.1992, 49 C 88/92, WuM 1992, 598; AG Rendsburg v. 5.7.1990, 3 C 241/90, WuM 1990, 508).

Daher sollten Sie sich vorher genau informieren, welche Fragen zulässig sind.

Der Interessent ist rechtlich verpflichtet, sämtliche zulässige Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten.

Beispiele zulässiger Fragen:

  • Name, Geburtsdatum und aktuelle Meldeadresse
  • Anzahl der Personen, die einziehen werden (Erwachsene & Kinder)
  • Einkommensverhältnisse
  • Haustiere
  • eröffnete Insolvenzverfahren, vorliegende Pfändungen und Abgabe der Vermögensauskunft (früher: eidesstattliche Versicherung)

Auf jeden Fall sollten Sie aber erfragen, ob das derzeitige Mietverhältnis vom aktuellen Vermieter gekündigt worden ist. Dies ist zulässig, wenn Sie den Interessenten ernsthaft als Mieter in Erwägung ziehen. (AG Kaufbeuren v. 7.3.2013, 6 C 272/13, NJW-RR 2013, 849).

Ob Sie allerdings auch den Kündigungsgrund erfragen dürfen, ist rechtlich umstritten. Aber eigentlich zeigt schon die Angabe, dass der Vermieter gekündigt hat, dass es Probleme gab.

Auch die Frage, ob in den letzen 2 Jahren eine Räumungsklage gegen den Interessenten erwirkt wurde ist zulässig nach einem Urteil des LG Wuppertal (v. 17.11.1998, 16 S 149/98, WuM 1999, 39).

Übrigens: Der potenzielle Mieter ist sogar rechtlich verpflichtet, ungefragt mitzuteilen, wenn sein Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt wurde und er deshalb zur Räumung verurteilt wurde (LG Bonn v. 16.11.2005, 6 S 226/05, NJW-RR 2006, 381).

Allein die Tatsache, dass Sie diese zwei Fragen stellen, schreckt schon einige Mietpreller ab. Lügt der Mietnomade bei diesen zwei Fragen, haben Sie später etwas gegen ihn in der Hand. Sollte er diese Fragen gar nicht beantworten, ist es ratsam nicht an diesen Interessenten zu vermieten.

Beachten Sie die Datenschutz-Grundverordnung

Aber Achtung: Nach der Datenschutz-Grundverordnung sind Sie verpflichtet, die Formulare von allen Interessenten, die nicht zum Zuge gekommen sind, zu vernichten.

Das gilt auch für die Daten, die Sie im digital im Computer gespeichert haben.

Es genügt allerdings nicht, die Unterlagen wegzuwerfen. Sie dürfen nicht mehr zu lesen sein. Wenn Sie die Papiere schreddern, sind Sie auf der sicheren Seite.

Die SCHUFA-Auskunft

Lassen Sie sich von den Interessenten, die in die engere Wahl kommen, eine SCHUFA-Auskunft vorlegen. Diese kann Jeder über sich selbst ganz einfach bei der SCHUFA bestellen. Das geht sogar online (www.meineschufa.de). Einmal im Jahr ist das sogar kostenlos möglich.

Achten Sie darauf, dass die Auskunft aktuell ist und nicht schon mehrere Jahre alt.

Tipp: Fordern Sie Ihre eigene SCHUFA-Auskunft an, damit Sie genau wissen, wie eine Original-Auskunft aussieht.

Der Personalausweis

Bitten Sie den Interessenten, Ihnen kurz seinen Personalausweis zu zeigen. Wenn er ernsthaft an Ihrer Immobilie interessiert ist, wird er Ihnen sicherlich seinen Personalausweis zeigen.

Nur so können Sie sichergehen, dass der Name auf der SCHUFA-Auskunft auch wirklich zu dem betreffenden Interessenten gehört. Dies ist zulässig, allerdings dürfen Sie den Personalausweis weder fotografieren noch kopieren.

Handelt es sich bei dem Mietanwärter um einen ausländischen Mitbürger, sollten Sie als Vermieter auf die Vorlage von Aufenthaltserlaubnis und Arbeitsbescheinigung bestehen.

Gehalts- und Einkommensnachweise

Auch ein Gehaltsnachweis in Form von einer Lohnabrechnung, eines Kontoauszuges, oder eines Einkommensteuerbescheides kann Aufschluss über die aktuellen Vermögensverhältnisse des Interessenten geben.

Die Angaben, die Sie als Vermieter nichts angehen können die Interessenten schwärzen. Oft verlangen Vermieter häufig die letzten drei Gehaltsabrechnungen. Von Selbstständigen können Vermieter sich den letzten Steuerbescheid vorlegen lassen.

Es ist rechtlich zulässig die Vorlage einer Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers zu verlangen. Bei Falschangaben durch den Arbeitgeber kann dieser unter Umständen bei Mietausfall haftbar gemacht werden (LG Koblenz v. 6.5.2008, 5 U 28/08, NJW 2008, 3073 = NZM 2008, 800).

Allerdings kann man einen Gehaltsnachweis zum einen leicht fälschen und zum anderen sind gerade Angestellte in führender Position oft nicht bereit ihr genaues Gehalt offenzulegen.

In diesem Fall können Sie erfragen, in welchem Bereich das Gehalt des Interessenten liegt.

In jedem Fall sollten Sie prüfen, ob die Mieter sich die zu zahlende Miete auf längere Sicht finanziell leisten können. Bedenken Sie aber, dass das Einkommen nichts über die Zahlungsmoral aussagt.

Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit des aktuellen Vermieters

Auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist eher weniger verlässlich. Schließlich kann man diese am leichtesten fälschen.

Zudem sind Vermieter gesetzlich nicht verpflichtet so eine Bescheinigung auszustellen und tun dies häufig auch nicht.

Daher fragen sich viele Privatvermieter, ob Sie beim aktuellen Vermieter anrufen sollten. Doch auch hier sollten Sie einiges beachten:

Ist ein Anruf beim aktuellen Vermieter sinnvoll?

Leider nicht immer. Denn ein Mietnomade kann Ihnen einfach einen Bekannten als aktuellen Vermieter nennen.

Auch die Angaben in einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können falsch sein.

Wichtig: Es ist rechtlich umstritten, ob Sie als zukünftiger Vermieter Auskünfte bei früheren oder aktuellen Vermietern einholen dürfen. Mehrere Gerichte, wie das AG Rendsburg halten dies für unzulässig (v. 5.7..1990, 3 C241/90, WuM 1990, 507).

Doch auch wenn Sie tatsächlich mit dem aktuellen Vermieter sprechen, werden Sie vielleicht nicht die Wahrheit erfahren. Denn wenn der Mieter nicht oder nur schleppend zahlt, ist der aktuelle Vermieter froh, wenn er ihn los wird.

Sagt Ihnen der aktuelle Vermieter die Wahrheit?

Daher kann es sein, dass Ihnen der aktuelle Vermieter nicht ganz die Wahrheit sagt - Hauptsache er wird den unliebsamen Mieter schnell los.

Wenn Sie erfahren, dass die vom Interessenten angegebene Adresse des aktuellen Vermieters nicht stimmt, wissen Sie, dass der Interessent nicht ehrlich ist.

Aber wie gesagt, es ist rechtlich umstritten, ob es zulässig ist, den aktuellen Vermieter zu kontaktieren.

Sollte ich beim Arbeitsplatz des Interessenten anrufen?

Sie sollten in der Selbstauskunft den aktuellen Arbeitsplatz des Interessenten erfragen.

Nach dem Besichtigungstermin könnten Sie aufgrund einer Rückfrage dort anrufen. Sie sollten zur Sicherheit die offizielle Telefonnummer der Firma anrufen und nicht die Nummer nutzen, die Ihr Interessent angegeben hat.

Extra-Tipp: Achten Sie auch auf die menschlichen Zwischentöne, wenn Sie nach dem Interessenten am Telefon fragen. Reagiert die Sekretärin positiv, wenn Sie den Namen des Interessenten aussprechen?

Mietnomaden geben manchmal Firmen als Arbeitsplatz an, bei denen Sie schon länger nicht mehr beschäftigt sind. Durch einen Anruf am Arbeitsplatz finden Sie diese Dinge schnell heraus.

Wenn Sie nicht am Arbeitsplatz anrufen möchten, können Sie auch auf der Webseite der Firma nachsehen, ob der Interessent dort genannt wird.

Gibt es eine Mietnomaden-Datenbank?

Nein, es gibt keine offizielle Datenbank, die sämtliche Fälle erfasst.

Allerdings gibt es im Internet diverse Anbieter, die Mietnomaden-Daten sammeln und kostenpflichtige Mieterabfragen anbieten.

Der Nachteil dieser Anbieter ist, dass oft nicht klar ist, wie zuverlässig die Informationen sind und man kann auch nicht von einer Vollständigkeit der Daten ausgehen.

Vorsicht: Wenn Sie als Vermieter die Daten von Mietprellern aus Rache ohne Einverständnis an diese Datenbanken weiterleiten, verletzten Sie dadurch den Datenschutz und können rechtlich dafür belangt werden.

Besser, Sie zeigen die Mietpreller bei der Polizei wegen Betruges an und leiten rechtliche Schritte ein.

Lohnt sich der Abschluss einer Mietausfallversicherung?

Es gibt mittlerweile zahlreiche Anbieter von Mietausfallversicherungen. Aber ob sich der Abschluss lohnt ist fraglich.

Die Policen versichern für ungefähr 200 Euro im Jahr Mietausfall, ausstehende Nebenkosten und auch Sachschäden.

Doch vor dem Abschluss der Versicherung sollten Sie als Vermieter genau hinsehen:

Meist werden nur maximal 12 Monatsmieten erstattet - gedeckelt durch einen Höchstbetrag von beispielsweise 10.000 Euro.

Prüfen Sie kritisch, ob sich die Versicherung für Sie lohnt

Zudem wird nicht sofort gezahlt - die Versicherungen gehen davon aus, dass Sie eine Mietkaution in Höhe von 3 Monatsmieten erhalten haben, die die ersten drei Monate des Mietausfalls abdecken.

Auch die Summe der Sachschäden ist begrenzt und liegt je nach Anbieter zwischen etwa 5000 Euro und 30.000 Euro. Manchmal müssen Sie als Versicherungsnehmer auch noch eine hohe Selbstbeteiligung von bis zu 25 Prozent tragen.

Die Kosten für den Rechtsstreit und die Räumung zahlt die Versicherung nicht.

Sie sollten also einmal durchrechnen, ob die Versicherungssumme im Ernstfall ausreichen würde.

Und es gibt meistens noch eine Einschränkung: Die Versicherung zahlt nur, wenn Sie nachweisen können, dass Sie im Vorfeld eine SCHUFA-Auskunft verlangt haben und einen Nachweis darüber haben, dass der Mieter im vorherigen Mietverhältnis sechs Monate lang seine Miete anstandslos bezahlt hat.

Vielleicht ist es besser in einen guten Immobilienmakler zu investieren, der die Bonität der Interessenten überprüft?

Weitere Tipps zum Schutz vor Mietprellern und Mietnomaden

Gespräche mit den Interessenten

Sie sollten in Gesprächen mit den Interessenten am Telefon oder bei der Besichtigung auf einige Dinge achten.

Jemand, der sich wirklich für Ihr Mietobjekt interessiert wird Ihnen viele Fragen stellen. Zum Beispiel nach der Ausstattung, der genauen Lage oder ob Schulen in der Nähe sind.

Wenn ein Interessent kaum Fragen stellt und es ihm nur darum geht schnell irgendwo unterzukommen, sollten Sie misstrauisch sein.

Auch wenn jemand sofort einziehen möchte, könnte das ein Alarmzeichen sein: Möglicherweise steht der Interessent kurz vor der Räumung. Es kann aber auch sein, dass er aufgrund eines schlimmen Ehekraches am liebsten sofort ausziehen möchte. Fragen Sie also etwas genauer nach.

Wenn Sie einen Immobilienmakler oder Verwalter mit der Vermietung beauftragt haben, sollten Sie trotzdem nie auf ein persönliches Kennenlernen verzichten.

Vorsicht vor verbindlichen Zusagen

Ganz wichtig: Geben Sie nie vor dem Mietvertragstermin eine verbindliche Zusage, wie: "Sie bekommen die Wohnung". Schon gar nicht in schriftlicher Form. Denn dann könnte der Interessent von Ihnen Schadensersatz verlangen, wenn Sie später doch nicht an diesen Interessenten vermieten wollen.

Wenn Sie sich an diese Grundregel halten, können Sie auch noch kurz vor der Vertragsunterzeichnung einen Rückzieher machen. Und das sollten Sie auch tun, wenn Zweifel an der Person des Mieters aufkommen. Auch wenn es Überwindung kostet.

Daher lassen Sie sich immer noch eine Hintertür offen, indem Sie lediglich sagen: "Ich könnte mir vorstellen die Wohnung an Sie zu vermieten. Bei einem Mietvertragstermin sollten wir die vertraglichen Einzelheiten besprechen."

Gerade Betrüger nutzen unüberlegte Aussagen von Vermietern dazu, diese unter Druck zu setzen: "Sie haben mir bereits eine feste Zusage gegeben das kann ich beweisen. Wenn Sie mir die Wohnung nicht geben, werde ich Sie verklagen.".

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Wenn ein Mietverhältnis schon so anfängt, verheißt das nichts Gutes. Sie sollten sich einen anderen Mieter suchen.

Wenn die Mietbetrüger erst einmal eingezogen sind, haben Sie noch mehr Probleme. Und ob Sie dann tatsächlich verklagt werden ist fraglich angesichts der Tatsache, dass Mietpreller oft eher knapp bei Kasse sind.

Kaution und erste Miete: Erst das Geld, dann der Schlüssel!

Die Mietkaution

Grundsätzlich ist ein Mieter nicht gesetzlich zur Zahlung einer Kaution verpflichtet. Das bedeutet Sie als Vermieter müssen im Mietvertrag die Zahlung einer Kaution festlegen.

Die weiter oben bereits vorgestellte Bielefelder Studie hat ergeben, dass fast ein Fünftel der Vermieter keine schriftliche Vereinbarung über die Kaution getroffen hat.

Dadurch hatten sich diese Vermieter einen wichtigen Kündigungsgrund verbaut. Denn auch wenn, die Mieter mit zwei Kautionsraten im Rückstand sind, kann ihnen fristlos gekündigt werden.

Darüber hinaus hatten diese Vermieter keine Möglichkeit später auf die Kaution zurückzugreifen um zumindest einen Teil der durch Mietnomaden verursachten Schäden zu begleichen.

Wie viel Kaution sollte ich verlangen?

Im Bereich des Wohnraummietrechts beträgt die maximale Kaution drei Monatskaltmieten. Je nach Region sind zwei oder drei Kaltmieten üblich. Sie sollten immer eine Kaution von mindestens zwei Kaltmieten verlangen.

Denn nur dann können Sie dem Mieter einfach fristlos kündigen, wenn dieser keine Kaution bezahlt. Leider können Sie das nämlich erst, wenn der Rückstand der Kautionszahlung mindestens zwei Kaltmieten beträgt.

Die erhaltene Kaution müssen Sie gemäß § 551 Abs. 3 BGB auf einem Kautionskonto bei der Bank zu dem für Spareinlagen üblichen Zinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen.

Zahlung der Kaution und der ersten Miete

Wichtig: Legen Sie im Mietvertrag fest, dass die Wohnungsübergabe nur dann erfolgt, wenn die erste Miete und die erste Rate der Kaution bei Ihnen eingegangen ist. Das ist rechtlich zulässig (LG Bonn v. 1.4.2009, 6 T 25/09, ZMR 2009, 529).

Bereits die Zahlungsmoral bei der Kaution und der ersten Miete kann Aufschluss über den Mieter geben.

Der Gesetzgeber räumt dem Mieter ein, die Kaution in drei gleichen Teilen zu bezahlen. Die erste Rate ist vor Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden darauffolgenden jeweils zusammen mit den nächsten Mietzahlungen.

Als cleverer Vermieter sollten Sie die Fälligkeit der ersten Rate, sowie der ersten Miete bereits 7 Tage vor der Schlüsselübergabe im Mietvertrag festlegen.

Sie dürfen vom Mieter die Kaution und die erste Miete nicht zwingend in bar verlangen. Wenn der Mieter der Zahlung in bar zustimmt, ist das in Ordnung. Ansonsten müssen Sie ihm Ihre Kontonummer zur Überweisung nennen.

Kommen wir zu einem weiteren Trick der Mietnomaden:


Anstelle einer Überweisung oder Barzahlung der Kaution werden Ihnen als Vermieter andere Zahlungsmittel angeboten.

Zum Beispiel eine Bürgschaft oder ein Kautionssparbuch. Eine ganz kreative Lösung ist, dass Ihnen der alte Vermieter die Kaution überweisen wird.

Lassen Sie sich auf nichts anderes ein, als auf Barzahlung oder Überweisung der Kaution VOR der Schlüsselübergabe.

Denn bei einer Bürgschaft müssen Sie womöglich erst einen Rechtsstreit mit dem Bürgen führen und an das Geld auf dem Kautionskonto kommen Sie ohne die Zustimmung des Mieters nur schwer ran.

Und noch ein wichtiger Punkt: Verlassen Sie sich nicht auf das Vorzeigen eines Überweisungsträgers. Was heißt das schon? Warten Sie ab, bis Sie das Geld tatsächlich auf dem Konto haben.

Die Übergabe der Schlüssel

Ganz wichtig: Sie sollten niemals die Schlüssel zur Immobilie aushändigen, bevor Sie die erste Rate der Kaution sowie die erste Miete erhalten haben.

Sogar das Gesetzt räumt Ihnen als Vermieter ein sogenanntes "Zurückbehaltungsrecht" ein: Sie müssen die Wohnung erst übergeben, wenn Sie die ersten Zahlungen erhalten haben.

Haben Sie bereits im Mietvertrag festgelegt, dass die Übergabe erst nach Erhalt der ersten Mietzahlung und der ersten Kautionsrate erfolgt, sind Sie rechtlich noch mehr auf der sicheren Seite.

Wenn Sie die Frist vertraglich auf 7 Tage vor dem Übergabetermin gelegt haben, wissen Sie bereits rechtzeitig, wie es um die Zahlungsmoral der Mieter steht.

Sie sollten den Übergabetermin mit Verweis auf die ausgebliebenen Zahlungen absagen.

Stellen Sie sich auf die herzzerreißendsten Ausreden der Mietnomaden ein. Wegen Ihnen stehe man jetzt mit den kleinen Kindern auf der Straße... Die Zahlungen haben nicht geklappt, weil... (ersetzen Sie die Punkte durch eine beliebige Ausrede) und Sie als Vermieter sind herzlos...

Ungefähr so verläuft oft das Gespräch mit den nicht zahlenden Mietern. Bleiben Sie unbedingt hart und geben Sie die Schlüssel nicht heraus.

Lassen Sie sich nicht auf die "Bettelmasche" von Mietnomaden ein. Oft werden hanebüchene Ausreden vorgetragen, warum man die Kaution nicht gezahlt habe.

Was passiert wenn Sie die Schlüssel nicht herausgeben?

Beispiel:

Ein Vermieter legt bereits mit dem Mieter im Mietvertrag fest, dass die Übergabe der Wohnung erst nach Zahlung der ersten Miete und der ersten Kautionsrate erfolgt.

Doch der Mieter zahlt nicht wie vereinbart bis zum Stichtag. Konsequenterweise erfolgt auch die Übergabe der Wohnung nicht.

Der Mieter zahlt auch im nächsten Monat die zweite Monatsmiete nicht. Dann kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen.

Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an

Ein Übergabeprotokoll kann sich für Sie als Vermieter als sehr nützlich erweisen. Denn gerade Mietnomaden richten in einer Wohnung manchmal erhebliche Schäden an.

Durch das Übergabeprotokoll können Sie im Ernstfall beweisen, dass Sie die Wohnung oder das Haus in einem guten Zustand an die Mieter übergeben haben.

Machen Sie Fotos und nehmen Sie einen Zeugen zur Besichtigung mit. Unterschreiben Sie selbst und lassen Sie auch die Mieter sowie den Zeugen das Protokoll unterschreiben.

Achtung: In älteren Mietverträgen findet sich noch eine Klausel, dass der Mieter bestätigt, dass er die Mieträume in einwandfreiem Zustand übernommen hat.

Diese Klauseln sind aber unwirksam. Sie verstoßen gegen den § 309 Nr.12b des BGB. Daher ersetzen derartige Klauseln nicht das Übergabeprotokoll.

Was kann man tun, wenn man von Mietnomaden betroffen ist?

Die Hauptsache ist, die Mietnomaden schnell aus der Immobilie zu bekommen. Doch leider bleibt den geprellten Vermietern oft nur die Räumungsklage.

Vorsätzlich handelnde Mietnomaden aus der Immobilie raus zu bekommen ist meist ein langer und kostspieliger Prozess, da diese es in der Regel bewusst darauf anlegen aus der Immobilie herausgeklagt zu werden.

Diese Betrüger reizen regelmäßig das deutsche Rechtssystem bis zum Letzten aus. Da viele Mietpreller Wiederholungstäter sind, kennen Sie die Mieterrechte genau und machen es Vermietern schwer sie auf die Straße zu setzen.

Aber es gibt legale Möglichkeiten, die Mietnomaden schneller loszuwerden als die langwierige Räumungsklage.

1. Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung

Sie haben Unterlagen von Ihrem Mietpreller vor dem Einzug erhalten? Zum Beispiel einen Gehaltsnachweis, eine Bescheinigung des Vorvermieters oder haben eine Selbstauskunft ausfüllen lassen?

Dann sollten Sie prüfen, ob die Unterlagen der Wahrheit entsprechen, oder ob der Mietpreller Falschangaben gemacht hat. Denn Sie können den Mietvertrag aufgrund von arglistiger Täuschung anfechten.

Auch wenn der Mieter Ihnen gegenüber seiner Auskunftspflicht nicht nachgekommen ist, können Sie den Mietvertrag anfechten. Beispielsweise ist ein Interessent dazu verpflichtet Ihnen unaufgefordert mitzuteilen, wenn gegen ihn ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Weist der Mieter Sie nicht im Vorfeld darauf hin, begeht er arglistige Täuschung.

Mietnomaden schrecken nicht davor zurück, Sie als Vermieter anzulügen. Doch Sie können den Mietvertrag dann unter Umständen wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Wenn Sie den Mietvertrag anfechten führt dies zur Nichtigkeit des Mietvertrages von Anfang an (§142 Abs. 1 BGB).

Somit ist die Anfechtung des Mietvertrages eine Alternative zur fristlosen Kündigung. Ob die Anfechtung des Mietvertrages oder die Kündigung der bessere Weg für Sie sind, kann Ihnen ein Fachanwalt beantworten.

Eventuell ist es auch sinnvoll bei Anfechtung des Mietvertrages zur Sicherheit zusätzlich die fristlose sowie die ordentliche Kündigung auszusprechen.

Leider ziehen auch bei der Anfechtung des Mietvertrages die Mietnomaden selten ohne Räumungsklage aus. Aber vielleicht können Sie etwas schneller die Räumungsklage einreichen und so wertvolle Zeit sparen.

Gut zu wissen: Wenn Sie die Vermietung auf einen Verwalter übertragen haben und dieser keine Selbstauskunft vom Interessenten verlangt hat, können Sie den Verwalter eventuell auf Schadensersatz verklagen (OLG Saarbrücken v. 8.3.2006, 5U178/05-75, NZM 2006, 878).

2. Der Räumungsvergleich

Eventuell kann man sich mit Hilfe eines Rechtsanwaltes auf einen sogenannten Räumungsvergleich einigen. Das heißt, der Mieter zieht innerhalb einer kurzen Frist aus und der Vermieter erlässt dem Mieter die Mietschulden vollständig.

Das ist wahrscheinlich der einzige legale Weg die Mietnomaden ohne eine Räumungsklage loszuwerden.

Manchmal wird zudem vereinbart, dem Mieter nach Auszug zusätzlich eine „Abstandssumme“ zu bezahlen.

Das klingt erstmal bitter - ist es auch - aber in einigen Fällen ist es gegenüber dem Rechtsstreit, bei dem weitaus mehr Kosten auflaufen können, die bessere Lösung um die Sache zu einem schnellen Ende zu bringen.

Je länger der Mietnomade in der Immobilie wohnt, desto großer können die angerichteten Schäden werden und desto länger haben Sie keine Mieteinnahmen.

Wichtig: Lassen Sie sich den Erhalt der Abstandssumme sowie die Rückgabe der Wohnung an Sie vom Mieter rechtssicher schriftlich quittieren und nehmen Sie auch einen Zeugen mit, der die Geldübergabe bestätigt. Ein entsprechendes Schriftstück erhalten Sie von Ihrem Rechtsanwalt.

3. Fristlose und ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses

Wenn Sie den normalen Rechtsweg einschlagen, müssen Sie den Mietern zunächst schriftlich kündigen.

Und zwar am besten gleich doppelt: Sprechen Sie einmal eine fristlose Kündigung aus und darüber hinaus zudem hilfsweise die ordentliche Kündigung.

Dies klingt erst einmal befremdlich, hat aber Vorteile für Sie. Denn gleicht der Mieter im Laufe des Verfahrens seine Mietschulden aus, wird die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand damit hinfällig, das Mietverhältnis wird fortgesetzt und das Katz- und Mausspiel beginnt erneut.

Haben Sie aber zudem die ordentliche Kündigung ausgesprochen, so muss der Mieter die Wohnung trotz Zahlung der Rückstände räumen. Das Verfahren der doppelten Kündigung könnte bald nicht mehr notwendig sein, wir halten Sie auf dem Laufenden. 

Begründen Sie die Kündigung und legen Sie eine Frist zur Räumung und Herausgabe des Schlüssels fest. In der Regel ist der Kündigungsgrund ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten.

Ist diese Voraussetzung (noch) nicht erfüllt, sprechen Sie am besten mit einem Juristen über Ihre Möglichkeiten.

Schwierigkeiten bei der Zustellung von Post an den Mietnomaden

Achten Sie darauf, dass die Kündigung und andere Post nachweisbar übergeben wird, da Mietnomaden häufig behaupten, sie hätten keinen Brief erhalten.

Dies gelingt am besten durch einen Gerichtsvollzieher oder durch die persönliche Zustellung in Begleitung eines Zeugen. Wenn die Mieter die Tür nicht öffnen, oder die Kündigung nicht annehmen, können Sie durch den Zeugen zumindest den Versuch der Zustellung beweisen.

In diesem Fall sollten Sie für einen zweiten Zustellversuch einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Auch ein Einwurf-Einschreiben kann diesen Zweck erfüllen. Denn eine persönliche Übergabe des Einschreibens durch den Postboten wird bei Mietnomaden sowieso nicht von Erfolg gekrönt sein, da sie sicherlich die Tür nicht öffnen werden. Vergewissern Sie sich aber bei einer Postzustellung, dass der Mieter überhaupt seinen Namen auf dem Briefkasten hat.

Sonderfall: Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution

Wie bereits oben erwähnt hat ein Mieter das Recht die Kaution in drei gleichen Teilen zu bezahlen. Sollte Ihr Mieter mit Kautionszahlungen in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug sein, können Sie ihm außerordentlich fristlos kündigen (§569 Abs. 2a BGB).

Gut zu wissen: Sie müssen vor einer fristlosen Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution keine Abmahnung schreiben, sondern können sofort die Kündigung schicken (§ 569 Abs. 2a Satz 3 BGB).

Räumungsklage & Zwangsräumung

In der Regel verlassen die Mietnomaden die Immobilie nicht fristgerecht. Der nächste Schritt ist die Einleitung einer Räumungsklage.

Laut der Bielefelder Studie verlassen weniger als ein Drittel die Wohnung freiwillig nach der Kündigung. Und die zwei Drittel, die in der Immobilie bleiben sind hartnäckig: Bei allen Fällen kam es zur Zwangsvollstreckung.

Stellen Sie sich also innerlich darauf ein, dass es noch Monate dauern kann bis Sie die Mietpreller los sind.

Mietnomaden sind Meister darin, den Prozess zusätzlich in die Länge zu ziehen, indem sie beispielsweise beim Verhandlungstermin mit Abwesenheit glänzen. Ein weiterer Trick ist, vor Gericht eine Mängelliste der Wohnung auszupacken. Nun müssen zunächst Gutachten eingeholt werden, was den Prozess zusätzlich verlängert.

Leider wird hier das Sprichwort Zeit ist Geld zur bitteren Realität der Vermieter. Nicht nur die Verfahrenskosten steigen, sondern auch die entgangenen Mieten.

Wenn die Mietnomaden nach dem rechtskräftigen Räumungsurteil noch immer nicht ausziehen, erfolgt die Zwangsräumung.

Wenigstens hat der Gesetzgeber das Problem erkannt und macht durch die Einführung der sogenannten "Berliner Räumung" kurzen Prozess mit Mietnomaden:

Mit einer vor Gericht erstrittenen Räumung können Gerichtsvollzieher nun das Urteil vollstrecken, ohne dass der Vermieter den Abtransport und die Lagerung der Wohngegenstände organisieren sowie die Kosten vorstrecken muss.

Der Gerichtsvollzieher kommt dann lediglich, um den Mieter vor die Tür zu setzen.

Noch ein Tipp: Konzentrieren Sie sich bei Ihrer Klage gegen die Mietnomaden auf das Wesentliche, nämlich die schnelle Räumung des Mietobjektes. Nebenaspekte wie die Schäden oder nicht geleistete Zahlungen sind erst einmal zweitrangig.

Wichtig ist, dass Sie die Mietnomaden so schnell wie möglich loswerden.

Selbstjustiz kann teuer werden

Das Austauschen des Schlosses oder die heimliche Räumung der Mietsache kann eine Strafanzeige und hohe Bußgelder nach sich ziehen.

Ebenso die Einschaltung von illegalen Entmietungsservices, die mit Gewalt als Drohmittel arbeiten. Also besser doch nicht bei der Rocker-Gang anrufen.

Als Vermieter sind Sie gesetzlich verpflichtet, die Wohnräume während der Mietzeit mit Wasser, Heizung und Strom zu versorgen. Sofern der Mieter die Versorgung nicht vom Anbieter direkt bezieht.

Wenn der Vermieter dem Mieter allerdings wegen Zahlungsverzuges gekündigt hat und auch während des Räumungsstreites keine sogenannte "Nutzungsentschädigung" vom Mieter enthält, kann der Vermieter unter gewissen Umständen die Versorgung mit Heizung, Strom und Gas einstellen (LG Münster v.22.11.2006, 1 S 173/06, WuM 2007, 274).

Aber Achtung - bevor Sie jetzt dem Mieter sämtliche Leitungen kappen: Es sind einige Dinge zu beachten. Zum Beispiel müssen Sie dem Mieter die Versorgungssperre mit ausreichender Frist ankündigen.

Zudem gelten enge rechtliche Rahmenbedingungen, wann eine Versorgungssperre möglich ist. Daher sollten Sie sich zunächst unbedingt von einem Fachanwalt rechtlich beraten lassen. Ansonsten könnte die Einstellung der Versorgung mit Gas, Strom und Wasser als unberechtigte Selbstjustiz ausgelegt werden.

Exkurs: Was tun, wenn der Mieter ein sogenannter Messie ist?

Manchmal werden Mietnomaden und Messies in der Presse gleichgestellt. Dies ist aber nicht richtig.

Was sind Messies?

Als Messie werden Menschen bezeichnet, die in der Wohnung übermäßig viele Gegenstände lagern. 

Messie Wohnung
Elektro-Messie

Was ist der Unterschied zwischen Messies und Mietnomaden?

Während Mietnomaden vorsätzlich keine Miete bezahlen und Wohnungen aus Schlampigkeit und Desinteresse häufig vermüllen und verkommen lassen, sind Messies Menschen, die verschiedene Dinge sammeln oder Probleme haben etwas wegzuschmeißen.

Oft steckt beim sogenannten Messie-Syndrom eine psychische Erkrankung dahinter.

Im Gegensatz zu Mietnomaden zerstören Messies aber niemals vorsätzlich eine Wohnung. Daher sind Messies von Mietnomaden abzugrenzen. 

Wenn Sie glauben, dass Ihr Mieter kein Mietnomade, sondern ein Messie ist, finden Sie Rat in unserem Artikel über Messies als Mieter.

Die Mietnomaden sind raus -und jetzt?

Ist man endlich wieder Herr über sein Eigentum, sind die Mietnomaden in der Regel bereits buchstäblich über alle Berge und nicht mehr auffindbar. 

Man kann diese Menschen nur selten zur Verantwortung ziehen. Oft sind sie in Wahrheit mittellos und können nicht für die von Ihnen angerichteten Schäden und Mietrückstände aufkommen. Zudem sind Sie nicht die Einzigen, die Forderungen stellen.

Und jetzt? 

Der Prozess hat nicht nur einen Kostenberg verursacht, Sie als Eigentümer sitzen zudem meist mit einer renovierungsbedürftigen Immobilie da.

Nachdem Sie sich von dem ersten Schock der Wohnungsbegehung erholt haben, sollten Sie produktiv werden. Der erste Schritt ist die Haushaltsauflösung.

Alle Hinterlassenschaften der Mietnomaden müssen raus.  Es wird im Räumungsverfahren geregelt, wie mit dem Besitz der ehemaligen Bewohner zu verfahren ist. Ist die Räumung und Entrümpelung geschafft, müssen Sie sich die Frage stellen, wie es weitergehen soll.

Dauer der Klage

Wenn Sie sich für eine erneute Vermietung entscheiden, muss die Mietsache wieder bewohnbar gemacht werden. Dabei entstehen Ihnen erneut Renovierungskosten. Wir empfehlen Ihnen einen Makler zu beauftragen, denn ein guter Makler ist der beste Schutz davor erneut Opfer von Mietnomaden zu werden.

Falls Sie mit der Sache ganz abschließen möchten, ist der Verkauf eine gute Lösung. Eventuell kann man die Immobilie unrenoviert veräußern und dem neuen Besitzer das Herrichten überlassen.

Investitionen in eine neue Küche oder ein neues Badezimmer sind bei einem Verkauf meistens nicht sinnvoll. Stattdessen können sich die Käufer die Immobilie so einrichten, wie es ihnen gefällt. So hat es Ehepaar Schmidt gemacht. 

Wir beraten auch Sie gerne, was in Ihrer individuellen Situation die beste Lösung wäre.

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Über die Autorin

Iris Stephan

Inhaberin
Immobilienmaklerin
Gutachterin

Iris Stephan ist seit 20 Jahren sehr erfolgreich in der Region Stuttgart als zertifizierte Immobilienmaklerin und Gutachterin tätig.

Neben dem Verkauf und der Vermietung von Wohnimmobilien schreibt sie mit großem Engagement Beiträge für ihren Blog und als Immobilien-Expertin für namhafte Zeitungen.

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