VERKAUF

Experten-Tipps zur Maklersuche beim Immobilienverkauf

Autor

Iris Stephan
Inhaberin von Stephan Immobilien

Inhaberin von Stephan Immobilien

Es gibt sehr viele gute Makler, aber auch windige Zeitgenossen und Betrüger

Die Maklerbranche hat keinen guten Ruf: Immer wieder hört man von Maklern, die hohe Provisionen kassieren, aber dafür so gut wie nichts tun.

Doch es handelt sich um Einzelfälle, die leider eine ganze Branche überschatten. Ich kann Ihnen sagen, die meisten Makler machen sehr gute Arbeit.

Daher ist es eine gute Entscheidung, den Verkauf mit einem seriösen Makler an Ihrer Seite anzugehen. Denn Ihr Makler ermittelt den besten Verkaufspreis, präsentiert Ihre Immobilie sehr hochwertig und schützt Sie vor vielen rechtlichen Fallstricken.

Eine Forsa-Studie hat ergeben, dass 9 von 10 Immobilienverkäufern wieder mit Makler verkaufen würden. Das zeigt, dass die meisten Makler sehr gute Arbeit machen.

Damit auch Sie später mit der Maklerleistung zufrieden sind, sollten Sie genau hinschauen, welchen Makler Sie beauftragen.

Daher haben wir in diesem Artikel einige Tipps zur Maklersuche zusammengestellt: Wie Sie einen wirklich guten Makler erkennen und kein Opfer unseriöser Zeitgenossen werden.

Die Maschen unseriöser Makler

Damit Sie erst gar nicht an einen windigen Zeitgenossen geraten, sollten Sie wissen, wie unseriöse Makler vorgehen

1. Masche:
Der unrealistische Verkaufspreis

„Ich kann einen deutlich höheren Preis aus Ihrer Immobilie rausholen! Bitte hier unterschreiben!“

Es gibt einige unseriöse Makler, die Ihnen für Ihre Immobilie Mondpreise versprechen – nur um sich den Auftrag zu sichern.

Beispiel:

Makler A besichtigt Ihre Immobilie vor Ort, macht eine vernünftige, schriftliche Wertermittlung und errechnet den Wert Ihrer Immobilie durch ein anerkanntes Bewertungsverfahren.

Durch die Auswertung aktueller Marktdaten, sowie eigene Berechnungen kommt Makler A zu dem Ergebnis, dass Ihre Immobilie 370.000 Euro wert sei. Er kann Ihnen verständlich und transparent begründen, wie er zu seinem Ergebnis kommt.

Dann kommt Makler B und sagt Ihnen, dass er locker über 400.000 Euro aus Ihrer Immobilie „herausholt„. Makler B schaut sich dazu keine aktuelle Marktdaten an und berechnen tut er auch nichts – er nennt Ihnen einfach diese Zahl.

Er habe das als Makler natürlich einfach im Gefühl – seine Erfahrung und so weiter. Ich als Gutachterin kann Ihnen allerdings sagen, dass man den Wert einer Immobilie niemals im Gefühl haben kann.

Der „Gefühlspreis“ eines unseriösen Maklers führt oft dazu, dass Verkäufer Geld verlieren.

Aber das weiß unser ahnungsloser Verkäufer nicht. Er ist begeistert vom versprochenen Verkaufspreis und unterschreibt einen regelrechten Knebelvertrag bei Makler B.

Aber nur ein paar Wochen später teilt ihm Makler B mit, dass sich für diesen Preis leider kein Käufer gefunden habe und man den Preis reduzieren müsse.

Sie glauben Makler B hat sich wirklich bemüht die Immobilie zum versprochenen Preis zu verkaufen?

Nein, das hat er nicht. Denn es ist von Anfang an die Masche solcher Makler den Verkäufer zuerst mit einem nie erzielbaren Preis zu locken und dann – wenn der Vertrag unterschreiben ist – den Preis zu reduzieren.

Makler B weiß schon im Vorfeld, dass sich die Immobilie nicht zu diesem Preis verkaufen lässt. Er hat nur eine Anzeige auf einem Portal gemacht, um dem Verkäufer Aktivitäten vorzugaukeln und – wie zu erwarten – hat kein Käufer ernsthaftes Interesse.

Mit unrealistischen Preisversprechungen werden Sie als Verkäufer geködert

Preissenkungen schaden Ihnen als Verkäufer

Doch mit dieser Strategie verbrennt Makler B viel Geld – Ihr Geld als Verkäufer um genau zu sein.

Denn wenn eine Immobilie reduziert werden muss, ist jedem Käufer klar, dass mit der Immobilie „etwas nicht stimmt“. Sie ist auf dem Markt verbrannt und zieht nur noch Schnäppchenjäger an, die den Preis noch weiter in den Keller handeln.

Eine Studie der Kreissparkasse hat bestätigt, dass ein überhöhter Angebotspreis dazu führt, dass viele Verkäufer später sogar unter dem Marktwert verkaufen müssen.

Auch Makler B verkauft die Immobilie unseres Beispielverkäufers für nur 340.000 Euro. Er hat unserem Verkäufer also einen satten Verlust von 30.000 Euro eingebracht und dafür verlangt er auch noch Provision.

Unser Verkäufer hätte besser den seriösen Makler A beauftragt.

So schützen Sie sich vor dieser Masche:

  • Glauben Sie nicht den Versprechungen unseriöser Glücksritter. Es geht darum den Wert Ihrer Immobilie richtig einzuschätzen. Und nicht darum, den anderen Makler wie auf einem Basar zu überbieten – nur um Ihre Unterschrift zu bekommen.
  • Denken Sie immer daran: Papier ist geduldig und wenn der Makler Ihre Immobilie nicht zum Mondpreis verkauft bekommt, sind Sie es der den Schaden hat.
  • Geben Sie nicht dem Makler den Auftrag, der den höchsten Verkaufspreis „bietet„, sondern dem Makler, der den Verkaufspreis seriös berechnet hat.

2. Masche:
Der Käufer, der gar nicht existiert

Erst später zeigt sich das wahre Gesicht des unseriösen Maklers.

Ein weiterer Trick unseriöser Makler: Sie versprechen Ihnen als Verkäufer, dass Sie genau den richtigen Käufer schon in der Datenbank haben.

Und Sie ahnen es schon: Dieser Käufer bietet natürlich auch noch einen sehr hohen Preis für Ihre Immobilie. Zudem verspricht ihnen der Makler sehr schnell den Verkauf mit dem angepriesenen Käufer abzuwickeln.

Sie denken sich, dass der Vorschlag des Maklers nach einem schnellen und unkomplizierten Verkauf klingt und unterschreiben gutgläubig den Vermittlungsvertrag.

Doch dann zeigt der unseriöse Makler sein wahres Gesicht: Der Käufer, den es gestern noch gab, hat sich doch für eine andere Immobilie entschieden oder ist aus irgendwelchen anderen fadenscheinigen Gründen abgesprungen – und im schlimmsten Fall findet sich monatelang kein weiterer Käufer.

Da Sie aber einen Vermittlungsvertrag mit entsprechender Laufzeit unterschrieben haben, kommen Sie aus der Nummer nicht mehr so schnell heraus.

Aber verstehen Sie mich nicht falsch: Auch seriöse Makler haben eine Käuferdatenbank. Doch ein Qualitätsmakler wird Ihnen nicht den einen Käufer versprechen.

Ein guter Makler wird Sie ehrlich darüber aufklären, dass er zwar viele Käufer in der Datenbank hat – aber nicht garantieren kann, dass einer davon genau Ihre Immobilie kauft.

Es ist ja auch ganz logisch: Kein Käufer wird einem Immobilienkauf zustimmen, ohne die Immobilie gesehen zu haben.

Übrigens: Eine ähnliche Masche besteht darin, Ihnen die ideale Immobilie zum Kauf anzubieten. Beispielsweise wird Rentnern versprochen eine altersgerechte Immobilie zum Kauf anbieten zu können – wenn Sie den Vertrag für den Verkauf ihres Hauses unterschreiben. Doch die altersgerechte Immobilie gibt es gar nicht.

So schützen Sie sich vor dieser Masche:

  • Je penetranter Ihnen ein Makler einen Käufer anpreist, desto lauter sollten Ihre Alarmglocken schrillen.
  • Unterschreiben Sie nicht sofort den Vertrag, sondern stellen Sie Nachforschungen an, wie seriös der Makler arbeitet. Schauen Sie sich zum Beispiel die Webseite des Maklers an und die Qualität aktueller Anzeigen auf den Immobilienportalen.

    Denn wenn der angepriesene Käufer abspringt, kommt es auf die Vermarktungsleistung des Maklers an.
  • Achten Sie auf eine kurze Vertragslaufzeit und prüfen Sie den Maklervertrag genau auf Fallstricke.

3. Masche:
Der Makler als Stalker

Ungebetene Anrufe oder gar Besuche – nur unseriöse Makler arbeiten so. Am besten sofort bei der Maklersuche aussortieren.

Ganz übel sind diejenigen unseriösen Makler, die regelrecht die Jagd auf verkaufswillige Eigentümer eröffnet haben.

Viele Verkäufer können ein Lied davon singen: Sie werden gleich mit mehreren ungebetenen Anrufen von unseriösen Maklern überhäuft – oder noch schlimmer- ein solcher Glücksritter steht einfach unangekündigt vor Ihrer Tür.

Doch dieses Vorgehen ist gesetzlich verboten. Seit 2009 darf nämlich keine Firma mehr einen Verbraucher einfach so anrufen, wenn dem Anrufer nicht die ausdrückliche Einwilligung des Angerufenen vorliegt.

Zudem ist es dem Anrufer verboten, bei einem Werbeanruf die Telefonnummer zu unterdrücken.

Es gibt aber auch Ausnahmen wie ein Urteil des OLG Karlsruhe zeigt:
Der Anruf eines Immobilienmaklers zu Werbezwecken ist nicht unzulässig, wenn ein Privatverkäufer per Anzeige eine Eigentumswohnung zum Verkauf anbietet.

Der Verkäufer hatte auf einem Immobilienportal seine Wohnung inseriert und dazu seine Kontaktdaten samt Telefonnummer angegeben. Das nutzte ein Immobilienmakler und kontaktierte den Verkäufer, um ihm einen Käufer vorzuschlagen. 

Das Gericht entschied, dass eine derartige Kontaktaufnahme durch den Makler rechtens ist, da der Verkäufer jeglicher Kontaktaufnahme per Anruf durch die Schaltung der Anzeige ausdrücklich zugestimmt hatte.

Manche unseriöse Makler gehen sogar so weit, zu versuchen Sie von einem guten Makler abzuwerben

Stellen Sie sich folgende Situation vor: Sie beauftragen einen guten Makler und dieser beginnt Ihre Immobilie zu vermarkten. Sie sind sehr zufrieden mit der Arbeit Ihres Maklers bisher.

Doch dann erhalten Sie einen Anruf von einem anderen Makler, der Ihnen mitteilt, dass Ihr Makler den Wert Ihrer Immobilie völlig falsch eingeschätzt hat und er viel mehr rausholen könnte.

Merken Sie was? Genau, dass ist wieder die erste Masche, die wir schon besprochen haben.

Glauben Sie nicht alles, was Ihnen ein unseriöser Makler am Telefon erzählt.

Irgendwie, meist auf dubiosen Wegen hat der Abwerber Ihre Telefonnummer herausgefunden.

Wenn er Sie am Telefon hat, versucht er alles, um Ihren Makler schlecht zu reden und Sie zu verunsichern:

  • Ihr Makler habe in der Branche einen schlechten Ruf
  • Ihr Makler habe schon öfters Immobilien nicht verkaufen können
  • Die Verkaufsanzeige Ihres Maklers sei nicht gut

Ich könnte Ihnen noch ein paar Beispiele nennen, aber Sie werden schon gemerkt haben, was ein solcher Abwerber bezweckt.

So schützen Sie sich vor dieser Masche:

  • Drohen Sie bei ungewollten Anrufen oder Besuchen mit rechtlichen Konsequenzen und lassen Sie sich erst gar nicht auf ein Gespräch ein.
  • Der beste Schutz vor diesen Anrufen und Besuchen ist einen guten Makler zu beauftragen. Dann läuft die Kontaktaufnahme über den Makler und Sie haben weitgehend Ihre Ruhe.
  • Wenn Sie ein Abwerber anruft, sagen Sie ihm, dass Sie nicht vorhaben zu wechseln und lassen Sie sich nicht verunsichern.

Maklerempfehlungen im Internet

Ist das eine gute Idee, um einen seriösen Makler zu finden?

Angeblich ist es ganz einfach, einen guten Makler zu finden – so die vollmundigen Versprechungen auf diversen Internetplattformen und Immobilienportalen.

Der Köder um Sie als Verkäufer auf die Internetseite zu locken sind meist kostenfreie Online-Bewertungen. Wenn Sie dann ins ausgeworfenen Netz gegangen sind – also die Internetseite geöffnet haben – wird eifrig Werbung für sogenannte Maklerempfehlungen gemacht.

Meistens läuft das so ab: Sie als Verkäufer geben Ihre Daten in ein Formular auf der Webseite ein. Dann bekommen Sie per E-Mail drei angeblich seriöse Makler empfohlen.

Oder Ihre Daten werden einfach an drei Makler weiterverkauft, die sich dann bei Ihnen melden.

Ja, Sie haben richtig gelesen, Ihre Daten werden weiterverkauft.

Das hat meist rein gar nichts mit Seriosität zu tun. Die Makler auf diesen Plattformen zahlen nämlich viel Geld für Ihre Daten. Meistens prüfen diese Plattformen überhaupt nicht, ob die Makler irgendwelche Qualifikationen haben oder gar seriös sind.

Die Wahrheit ist, dass die guten Makler auch sehr erfolgreich sind und ihre Aufträge durch Weiterempfehlungen erhalten – und nicht von diesen Internetseiten.

Das bedeutet viele gute Immobilienmakler haben es gar nicht nötig, für Kontaktdaten zu Verkäufern zu bezahlen.

Oft erzählen uns Verkäufer, dass sich die drei auf Portalen empfohlenen Makler mit dem Verkaufspreis überboten haben, ohne die Immobilie überhaupt besichtigt zu haben. Da wird also wieder Masche 1 angewendet (siehe oben).

Auch die großen Immobilienportalen haben das dicke Geschäft bereits gewittert. Wer als Makler bereit ist entsprechend viel zu bezahlen erhält von den Portalen jetzt die Daten von Verkäufern.

Wir als Qualitätsmakler sind nicht bereit für einen solchen Service zu bezahlen – denn wir werden meistens weiterempfohlen oder direkt kontaktiert. Daher findet man uns und viele unserer sehr gut arbeitenden Kollegen gar nicht auf solchen Online-Plattformen.

Und noch etwas: Viele, der auf diesen Plattformen angebotenen Online-Bewertungen sind sowieso zu ungenau, um den richtigen Verkaufspreis festzulegen. Sie sollten die Nachteile von Online-Bewertungen kennen.

Bewertungen und Auszeichnungen

Wie verlässlich sind Auszeichnungen und Bewertungen?

Keine Chance für negative Bewertungen

Leider ist es in der Maklerbranche so wie in vielen anderen Branchen auch: Falsche Bewertungen werden von unseriösen Maklern massenhaft eingekauft.

Gleichzeitig wird versucht, der guten Konkurrenz durch falsche schlechte Bewertungen zu schaden. Vor allem in hart umkämpften Gebieten.

Zudem gibt es sogar Internetplattformen, die negative Bewertungen gegen Geld aussortieren. Wir konnten es selbst kaum glauben, als wir eine Werbung eines bekannten Bewertungsportals bekommen haben. Darin wurde uns tatsächlich versprochen, dass nur positive Bewertungen veröffentlicht werden – gegen Gebühr natürlich. Wenn wir nicht zahlen, sortiere man auch nicht aus.

Selbstverständlich landen solche Angebote bei uns sofort im Papierkorb. Aber es zeigt trotzdem was alles möglich ist.

Sie sollten daher bei Ihrer Maklersuche nicht zu sehr auf Sterne und andere Bewertungen vertrauen.

Wie viel sind Auszeichnungen wert?

Einige Makler präsentieren eine ganze Reihe von Auszeichnungen auf ihrer Webseite. Doch welche Aussagekraft haben diese Auszeichnungen eigentlich?

Auch hier gilt, dass man sich viele angebliche Auszeichnungen einfach erkaufen kann. Dann sind sie in unseren Augen nicht das Papier wert, auf dem sie gedruckt wurden.

Diese schöne Siegel kann man sich einfach als Bild bei einem Bilderdienst kaufen.

Daher sollten Sie den Auszeichnungen eines Maklers nicht einfach blind vertrauen. Sie können sich leicht über das Internet informieren, wie viel die einzelnen Auszeichnungen tatsächlich wert sind.

Online-Makler oder regionaler Makler?

In den letzten Jahren gibt es auch immer mehr sogenannte Online-Makler. Auch diese Anbieter versuchen, Sie als Verkäufer mit kostenlosen Online-Bewertungen zu locken.

Online-Makler sind in der Regel etwas billiger, als regionale Makler. Dafür sind Sie als Verkäufer mit Ihrer Immobilie aber oft auch nur eine Nummer unter vielen. Denn Online-Makler sind vor allem auf Masse ausgerichtet.

Um Kosten zu sparen, erhalten Sie als Verkäufer keine individuelle Betreuung, die auf Sie und Ihre Immobilie speziell zugeschnitten ist, sondern die gleiche Leistung muss für alle genügen. Denn sämtliche Prozesse sind in diesen Online-Unternehmen optimiert, wie es so schön heißt.

Übrigens: Viele Online-Makler gibt es nur deshalb noch, weil sie mit Investorengeldern am Leben gehalten werden. Zu wenig Immobilienverkäufer beauftragen einen Online-Makler, sodass viele dieser Geschäftsmodelle aktuell keinen nennenswerten Gewinn erwirtschaften.

Wenn Sie lieber den persönlichen Kontakt und eine individuelle Beratung von Mensch zu Mensch bevorzugen, empfehle ich Ihnen einen regionalen Makler aus dem jeweiligen Ort der Immobilie beauftragen.

Checkliste:

Wie Sie einen richtig guten, regionalen Makler finden

Leider gibt es nicht nur unseriöse Makler in der Branche, sondern auch ein paar schlechte oder faule Makler. Damit Sie nicht an einen schlechten Makler geraten, finden Sie hier einige wertvolle Tipps.

1. Bewerten Sie die Makler, in dem Sie einen Käufer spielen

Windschiefes Haus bei schlechtem Wetter? Tatsächlich hat ein Makler ein solches Foto veröffentlicht – nicht einmal die Mülltonne hat er weggeräumt. Würde Sie dieses Foto als Käufer von der Immobilie begeistern? Eben! Die Fotoqualität ist für einen guten Verkaufspreis entscheidend. Daher sollten Sie sich unbedingt anschauen, welche Qualität die Fotos des jeweiligen Maklers haben. Sehen Sie selbst was eine gute Fotoqualität ausmacht, indem Sie den Regler im Bild verschieben.

Eine hohe Qualität in der Vermarktung ist sehr wichtig, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Daher rate ich Ihnen bei Ihrer Maklersuche in die Rolle eines Käufers zu schlüpfen.

Schauen Sie sich an, wie die regionalen Makler in Ihrem Ort ihre Immobilien vermarkten. Sie finden häufig Immobilienangebote auf der Webseite des jeweiligen Maklers und in den Immobilienportalen.

Achten Sie bei Ihrer Nachforschung vor allem auf folgende Punkte:

  • Immobilienfotos: Spricht Sie die Qualität der Fotos an? Ist klar zu erkennen, dass ein Profi die Fotos gemacht hat?
  • Beschreibung der Immobilie: Wie gut wird die Immobilie in den Texten beschrieben?
  • Rufen Sie den Makler als Interessent an: Wie freundlich ist er am Telefon? Kennt er die Immobilie gut? Stellen Sie Testfragen zur Art der Heizung, Dämmung und durchgeführten Renovierungen.
  • Schreiben Sie als Interessent eine E-Mail: Wie schnell und freundlich antwortet der Makler?
  • Fordern Sie Unterlagen an: Hat der Makler ein ordentliches Exposé? Oder erhalten Sie nur ein paar loose Blätter in schlechter Druckqualität?

2. Qualitätskriterien guter Makler

  • Arbeitet ehrlich: Ein guter Makler wendet keine der oben genannten Maschen an, um einen Auftrag zu erhalten
  • Ermittelt den richtigen Preis: Er kann den richtigen Verkaufspreis sicher bestimmen und verspricht keine unrealistischen Mondpreise. Er ist auch bereit einen Auftrag abzulehnen, wenn der Verkäufer überhöhte Preisvorstellungen hat.
  • Seine Arbeit hat eine hohe Qualität: Die Vermarktung der Immobilien ist sehr ansprechend, die Fotos haben eine hohe Qualität und die Texte sind informativ und machen neugierig auf eine Besichtigung. Auch die Unterlagen, wie das Exposé haben eine hohe Qualität. Der hohe Qualitätsanspruch zeigt sich auch in der Beratung von Käufern und Verkäufern.
  • Hat eine Strategie: Ein guter Makler kann Ihnen transparent und nachvollziehbar erklären, in welchen Schritten der Immobilienverkauf abläuft und welche Leistungen er dabei erbringt.
  • Ist fleißig: Er beantwortet Anfragen zügig, kompetent und freundlich.
  • Sortiert aus: Gleichzeitig stellt ein guter Makler viele Fragen, um schon im Vorfeld abzuklären, welche Interessenten ein ehrliches Kaufinteresse, sowie die entsprechenden finanziellen Mittel haben. Dabei sortiert er Immobilientouristen und andere unerwünschte Anrufer aus.
  • Nimmt sich Zeit: Ein guter Makler führt nur Einzelbesichtigungen durch, um sich allen Interessenten persönlich widmen zu können. Selbstverständlich sind auch Besichtigungen am Abend oder am Wochenende möglich.
  • Informiert ausführlich: Die Interessenten werden gut über die Immobilie informiert. Ein guter Makler befasst sich intensiv mit jeder Immobilie, um fachlich richtige Aussagen zu speziellen Themen, wie der Dämmung, der Wandbeschaffenheit oder Mängeln machen zu können.
  • Schützt Sie als Verkäufer: Selbstverständlich berät er Sie als Verkäufer ausführlich über konkrete Fallstricke bei Ihrer Immobilie. Zudem achtet er darauf, dass Ihre Rechte als Verkäufer im Kaufvertrag gewahrt werden. Das tun die meisten Notare nämlich nicht.

3. Weiterempfehlungen von Bekannten

Auch Ihre Familie, Freunde und Bekannte können Ihnen bei der Maklersuche weiterhelfen. Vor allem dann, wenn sie selbst vor kurzem mit einem Makler eine Immobilie verkauft haben.

Fragen Sie bei einer Weiterempfehlung etwas genauer nach:

  • Konnte der Makler den Verkaufspreis erzielen?
  • Hat er die Immobilie innerhalb der versprochenen Zeit verkauft?
  • Hat er die Verkäufer vor Fallstricken gewarnt?
  • Hat er Vorschläge gemacht, wie die Immobilie mit einfachen Mitteln aufgewertet werden kann?
  • Haben sich die Verkäufer während des gesamten Verkaufsprozesses gut aufgehoben gefühlt?

Fazit

Da Sie nun die Tricks der unseriösen Makler kennen und wissen was einen guten Makler ausmacht, finden Sie sich bald den richtigen Makler.

Ich wünsche Ihnen für Ihren Immobilienverkauf und die Zukunft das Allerbeste!

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