VERKAUF

Inventar – Was gehört zum Haus?

Autor

Iris Stephan
Inhaberin von Stephan Immobilien

Inhaberin von Stephan Immobilien

Sie sind unsicher, welche Gegenstände bei dem Verkauf einer Immobilie eigentlich „mitverkauft“ werden?

Um diese Frage zu beantworten muss man zunächst verstehen, wie Juristen das in der Immobilie vorhandene Inventar einteilen.

Man unterscheidet:

  • Wesentliche Bestandteile
  • Zubehör
  • Sonstiges bewegliches Inventar

In den nachfolgenden Abschnitten werden die Begriffe genau erklärt. Danach finden Sie eine praktische Liste, die Ihnen bei der Einteilung helfen kann.

Gleich zu den Inventarlisten

Definition Inventar Haus

Das Inventar, dass mitverkauft wird setzt sich zusammen aus den wesentlichen Bestandteilen des Hauses und dem Zubehör.
Während die wesentlichen Bestandteile mit der Immobilie fest verbunden sind (z.B. Heizungsanlage), muss sich das Zubehör (z.B. Holz zum Heizen) lediglich auf dem Grundstück befinden.

1. Was sind wesentliche Bestandteile?

Das sind Dinge, die mit der Immobilie fest verbunden sind.
Der Gesetzgeber definiert nach § 93 BGB diese wesentlichen Bestandteile als Gegenstände, die nicht vom Haus getrennt werden können, ohne dass sie zerstört werden.

Beispielsweise kann man eine fest eingebaute Deckenbeleuchtung nicht ohne weiteres von der Immobilie trennen. Sie ist also wesentlicher Bestandteil der Immobilie.

2. Was zählt zum beweglichen Inventar?

Neben den wesentlichen Bestandteilen spricht der Jurist von beweglichen Sachen oder auch mobilem Inventar. Das sind Dinge, die nicht fest mit der Immobilie verbunden sind, aber trotzdem zu ihr gehören. Zum Beispiel eine Parabolantenne.

Das bewegliche Inventar wird nochmals unterteilt in Zubehör und sonstige bewegliche Sachen.

Was ist Zubehör?

Zubehör liegt vor, wenn die Sache dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dient, ohne wesentlicher Bestandteil zu sein und ein räumliches Verhältnis zum Grundstück besteht (§ 97 BGB).

Wenn Sie beispielsweise Holz hinter dem Haus gelagert haben um zu Heizen wäre diese Vorgabe erfüllt. Das Holz befindet sich auf dem Grundstück (räumliche Nähe) und der wirtschaftliche Zweck ist das Heizen.

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Zubehör zu einer Immobilie gilt beim Verkauf im Zweifel als mitverkauft, auch wenn darüber im notariellen Kaufvertrag nichts vereinbart wurde.

Was sind sonstige bewegliche Sachen?

Darunter versteht man Dinge, die nicht zu den wesentlichen Bestandteilen oder zum Zubehör gehören. Sie werden nicht automatisch mitverkauft. Sie können aber gegebenenfalls vom Käufer getrennt gegen ein vereinbartes Entgelt erworben werden.

Dazu zählen zum Beispiel:

  • Lampen, sofern sie keine Spezialanfertigungen sind
  • Badezimmerspiegel
  • Möbelstücke, die nicht speziell angepasst sind
  • Freistehende Briefkästen

Sollen diese Dinge mitverkauft werden, sollten sie im Kaufvertrag aufgeführt werden. Dies beugt späteren Meinungsverschiedenheiten vor.

Sonstige bewegliche Dinge wie z.B. Gartenmöbel werden nicht automatisch mitverkauft. Sie können jedoch nach Absprache mit dem Verkäufer erworben werden. In diesem Fall ist es ratsam, mit dem Notar zu besprechen wie man die Vereinbarung in den Notarvertrag aufnimmt.

3. Übersicht: Einteilung Inventar

Hier sehen Sie eine praktische Übersicht wie das Inventar bei einem Immobilienverkauf eingeteilt wird:

4. Inventar eines Hauses bei einem Verkauf

Für das Inventar (wesentliche Bestandteile & Zubehör) darf kein zusätzliches Entgelt vom Käufer verlangt werden. Allerdings kann man im Notarvertrag auch eine Sondervereinbarung treffen.

Liste häufiger wesentlicher Bestandteile des Hauses*:

Wir weisen darauf hin, dass die Listen zwar eine Orientierung bieten können, aber nur ein Fachmann im Einzelfall beurteilen kann, was in welche Kategorie gehört.

  • Fenster
  • Türen
  • Herd
  • Fest eingebaute Markisen/Jalousien
  • Bodenbeläge, die zugeschnitten, bzw. verlegt sind
  • Wasch- und Badanlagen inklusive Armaturen (Waschbecken, WC, Dusche, Badewanne…)
  • Einbaumöbel, aber nur wenn sie besonders angepasst sind und nicht an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können
  • Satellitenempfangsanlage
  • Heizungsanlage und Heizkörper
  • Anbauten wie ein Wintergarten
  • Pflanzen im Garten
  • Fest eingebaute Beleuchtung
  • Lichtschalter, Steckdosen, Klingel
  • Ein Carport
  • In den Boden eingelassener Swimmingpool
  • Bootssteg
  • Wärmepumpe
  • Obst am Baum
  • Kies auf Parkfläche
  • Fertiggarage auf Betonplatte
  • Gewächshaus, das fest mit dem Boden verbunden ist oder durch seine Größe und Gewicht nicht ohne weiteres woanders wieder aufgebaut werden kann
  • Zaun (fest verankert)

Sonderfälle

1. Gehört eine Einbauküche zum Inventar?

Eine Einbauküche ist dann wesentlicher Bestandteil, wenn sie bei der Herstellung der Immobilie eingebaut wurde.
Bei nachträglichem Einbau zählt sie in der Regel nicht zu den wesentlichen Bestandteilen, gegebenenfalls ist sie Zubehör.

Wenn sie nicht zum Zubehör zählt, kann man sie dem Käufer gesondert zum Kauf anbieten. Ob die Einbauküche Zubehör ist oder nicht ist juristisch sehr umstritten.

Am besten lassen Sie sich für Ihren Fall von einem Rechtsanwalt beraten und einigen sich mit dem Käufer. Lassen Sie diese Vereinbarung beim Notar mit beurkunden. 

2. Gehört der Kaminofen zum Haus?

Hier ist es ähnlich wie bei der Einbauküche. Wenn der Ofen die einzige Wärmequelle in dem Raum ist, dann zählt der Kamin in der Regel zum festen Inventar (wesentlicher Bestandteil).

Ansonsten muss geklärt werden, ob der Ofen zu den wesentlichen Bestandteilen gehört, Zubehör ist oder dem Käufer gesondert in Rechnung gestellt werden kann.

Kann der Ofen einfach entfernt und an anderer Stelle wieder aufgebaut werden?

Diese Entscheidung sollte im Einzelfall durch einen Fachmann getroffen werden. Wichtig ist, sich mit dem Käufer bzw. -Verkäufer zu einigen und dies auch im Kaufvertrag festzuhalten.

3. Sind Gartenhäuschen Teil der Immobilie?

Gartenhäuser, Gewächshäuser und Schuppen zählen dann zu den wesentlichen Bestandteilen, wenn sie auf ein festes Betonfundament bzw. einer Balkenunterkonstruktion errichtet wurden. 

Wenn das Häuschen aufgrund der Größe ein hohes Eigengewicht hat und auf dem Fundament ruht kann es wesentlicher Bestandteil sein, auch wenn es nicht fest mit dem Boden verbunden ist.

Handelt es sich um ein Fertighaus, dass nicht fest mit dem Fundament verbunden wurde und ohne Schwierigkeiten entfernt werden könnte ist es in der Regel Zubehör.

Im Zweifel kann das ein Fachmann vor Ort entscheiden. 

4. Ist die Klimaanlage Bestandteil der Immobilie? 

Wenn sie fest eingebaut ist, dann zählt sie zu den wesentlichen Bestandteilen. Wenn sie beweglich ist, dann ist sie meistens Zubehör.

5. Gehören Kinderschaukel und Sandkasten zum Inventar?
 

Auch wenn sie fest mit dem Boden verbunden sind zählen sie nicht zum Inventar. Sie gehören zu den sonstigen beweglichen Sachen und können vom Käufer abgekauft werden.

Was zählt zum Zubehör eines Hauses?

Zubehör zu einer Immobilie gilt beim Verkauf im Zweifel als mitverkauft, auch wenn darüber im notariellen Kaufvertrag nichts vereinbart wurde.

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Wichtig zu wissen ist, dass das Zubehör teilweise nicht mit Grunderwerbsteuer belastet wird. Um Steuern zu sparen sollte das Zubehör deshalb im notariellen Kaufvertrag extra aufgeführt werden und ein angemessener Wert dafür festgelegt werden.

Eine Alarmanlage zählt zum Zubehör eines Hauses.

Die Rauchmelder sind Zubehör eines Hauses.

Beispiele für Zubehör sind*:

  • Alarmanlagen und Rauchmelder
  • Heizvorrat (Kohle, Gas, Holz, Öl)
  • Gastank
  • Baumaterial auf dem Grundstück (Rest Dachziegel, Fiesen)
  • Sauna
  • Eine locker befestigte Parabolantenne
  • Eine Photovoltaikanlage
  • Plissees/ Innenrollos

Was zählt zum sonstigen mobilen Inventar eines Hauses?

Sonstige bewegliche Sachen (= sonstiges mobiles Inventar) sind nicht mitverkauft. Es sei denn die Parteien treffen eine gesonderte Vereinbarung. Werden sonstige bewegliche Sachen ausnahmsweise mitverkauft, sind sie grunderwerbsteuerfrei

Beispiel einer Sondervereinbarung: 

Der Verkäufer versichert, dass die Möbel im Esszimmer im Objekt verbleiben.

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Sondervereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer sollten unbedingt dem Notar mitgeteilt werden. Denn nur wenn alle Umstände des Immobilienverkaufs beurkundet werden ist man rechtlich auf der sicheren Seite. Falls ein Teil nicht beurkundet wird, kann dies zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führen.

Beispiele für sonstige bewegliche Sachen sind*:

  • Gartenmöbel
  • Gartengeräte
  • Gardinen
  • Möbel
  • Nicht fest eingebaute Lampen
  • Freistehende Briefkästen
  • Statue/Zierbrunnen im Garten (sofern nicht fest verbaut)
  • Waschmaschine
  • Gegebenenfalls Einbauküche

5. Kann man als Käufer Steuern sparen?

Wird viel mobiles Inventar vom neuen Besitzer abgekauft ist es sinnvoll einen zum Hausverkauf gesonderten Vertrag aufzusetzen. Dadurch lässt sich vermeiden, dass bei größeren Beträgen auch die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren und die Maklercourtage steigen.

Aber Vorsicht, das Finanzamt prüft die Angemessenheit der Aufteilung in der Regel sehr genau. 

Wichtig ist auch, bei steuerlich optimierten Lösungen Rücksprache mit der finanzierenden Bank zu halten. Wenn man den Wert der abgekauften Sachen aus dem Kaufvertrag herausrechnet sinkt der Wert der Kreditsicherheit, welche die Bank erhält.

Maßgeblich für Banken ist nur der Immobilienkaufpreis. Es könnte passieren, dass sich dadurch die Beleihungsgrenze verschiebt -also der maximal finanzierte Anteil der Bank an der Kaufsumme. Dies kann dazu führen, dass die gesparten Steuern durch einen teureren Kredit „aufgefressen“ werden. 

Was zum Haus gehört muss im Zweifel für den Einzelfall geklärt werden. Hier sollten Sie einen Juristen zu Rate ziehen.

*Zu den Einordnungen ist darauf hinzuweisen, dass es zu manchen in der Liste enthaltenen Positionen in der Literatur und auch in der Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen gibt. Zu vielen Positionen finden sich nur untergerichtliche Entscheidungen. Sie sollten deshalb immer einen Juristen zum Rate ziehen.

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Über die Autorin

Iris Stephan

Inhaberin
Immobilienmaklerin
Gutachterin

Iris Stephan ist seit 20 Jahren sehr erfolgreich in den Regionen Stuttgart und Tübingen als zertifizierte Immobilienmaklerin und Gutachterin tätig.

Neben dem Verkauf und der Vermietung von Wohnimmobilien schreibt sie mit großem Engagement Beiträge für ihren Blog und als Immobilien-Expertin für namhafte Zeitungen.

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