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Inventar – Was gehört zum Haus?

Iris Stephan
Inhaberin von Stephan Immobilien

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1. Was sind wesentliche Bestandteile?

Das sind Dinge, die mit der Immobilie fest verbunden sind.
Der Gesetzgeber definiert nach § 93 BGB diese wesentlichen Bestandteile als solche, die nicht vom Haus getrennt werden können, ohne daß sie zerstört oder in ihrem Wesen verändert werden.

Beispielsweise kann man eine fest eingebaute Deckenbeleuchtung nicht ohne weiteres von der Immobilie trennen. Sie ist also wesentlicher Bestandteil der Immobilie.

2. Was zählt zum beweglichen Inventar?

Neben den wesentlichen Bestandteilen spricht der Jurist von beweglichen Sachen oder auch mobilem Inventar. Das sind Dinge, die nicht fest mit der Immobilie verbunden sind, aber trotzdem zu ihr gehören. Zum Beispiel eine Parabolantenne.

Das bewegliche Inventar wird nochmals unterteilt in Zubehör und sonstige bewegliche Sachen.

Was ist Zubehör?

Zubehör liegt vor, wenn die Sache dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dient, ohne wesentlicher Bestandteil zu sein und ein räumliches Verhältnis zum Grundstück besteht (§ 97 BGB).

Wenn Sie beispielsweise Holz hinter dem Haus gelagert haben um zu Heizen wäre diese Vorgabe erfüllt. Das Holz befindet sich auf dem Grundstück (räumliche Nähe) und der wirtschaftliche Zweck ist das Heizen.

Zubehör zu einer Immobilie gilt beim Verkauf im Zweifel als mitverkauft, auch wenn darüber im notariellen Kaufvertrag nichts vereinbart wurde.

Was sind sonstige bewegliche Sachen?

Darunter versteht man Dinge, die nicht zu den wesentlichen Bestandteilen oder zum Zubehör gehören. Sie sind nicht mitverkauft. Sie können aber gegebenenfalls vom Käufer getrennt gegen ein vereinbartes Entgelt erworben werden.

Dazu zählen z.B. die Lampen, sofern sie keine Spezialanfertigungen sind, der Badezimmerspiegel, Möbelstücke, die nicht speziell angepasst sind und vielleicht noch ein freistehender Briefkasten. Sollen diese Dinge mitverkauft werden, sollten sie im Kaufvertrag aufgeführt werden. Dies beugt späteren Meinungsverschiedenheiten vor.

Sonstige bewegliche Dinge wie z.B. Gartenmöbel werden nicht automatisch mitverkauft. Man kann aber auch eine andere Vereinbarung treffen. Sprechen Sie mit Ihrem Notar, wenn Sie etwas anderes vereinbaren möchten.

3. Übersicht: Einteilung Inventar

Hier sehen Sie eine praktische Übersicht wie das Inventar bei einem Immobilienverkauf eingeteilt wird:

Für das Inventar (wesentliche Bestandteile & Zubehör) darf kein zusätzliches Entgelt vom Käufer verlangt werden. Allerdings kann man im Notarvertrag auch eine Sondervereinbarung treffen.

Liste häufiger wesentlicher Bestandteile des Hauses*:

Wir weisen darauf hin, dass die Listen zwar eine Orientierung bieten können, aber nur ein Fachmann im Einzelfall beurteilen kann, was in welche Kategorie gehört.

• Fenster
• Türen
• Herd
• Fest eingebaute Markisen/Jalousien
• Bodenbeläge, die zugeschnitten, bzw. verlegt sind
• Wasch- und Badanlagen inklusive Armaturen (Waschbecken, WC, Dusche, Badewanne…)
• Einbaumöbel, aber nur wenn sie besonders angepasst sind und nicht an anderer Stelle wieder aufgebaut werden können
• Satellitenempfangsanlage
• Heizungsanlage und Heizkörper
• Anbauten wie ein Wintergarten
• Pflanzen im Garten
• Fest eingebaute Beleuchtung
• Lichtschalter, Steckdosen, Klingel
• Ein Carport
• In den Boden eingelassener Swimmingpool
• Bootssteg
• Wärmepumpe
• Obst am Baum
• Kies auf Parkfläche
• Fertiggarage auf Betonplatte
• Gewächshaus, das fest mit dem Boden verbunden ist oder durch seine Größe und Gewicht nicht ohne weiteres woanders wieder aufgebaut werden kann
• Zaun (fest verankert)

Sonderfälle

1. Gehört eine Einbauküche zum Inventar?

Eine Einbauküche ist dann wesentlicher Bestandteil, wenn sie bei der Herstellung der Immobilie eingebaut wurde.
Bei nachträglichem Einbau zählt sie in der Regel nicht zu den wesentlichen Bestandteilen, gegebenenfalls ist sie Zubehör.

Wenn sie nicht zum Zubehör zählt, kann man sie dem Käufer gesondert zum Kauf anbieten. Ob die Einbauküche Zubehör ist oder nicht ist juristisch sehr umstritten.

Am besten lassen Sie sich für Ihren Fall von einem Rechtsanwalt beraten und einigen sich mit dem Käufer. Lassen Sie diese Vereinbarung beim Notar mit beurkunden. 

2. Gehört der Kaminofen zum Haus?

Hier ist es ähnlich wie bei der Einbauküche. Wenn der Ofen die einzige Wärmequelle in dem Raum ist, dann zählt der Kamin in der Regel zum festen Inventar (wesentlicher Bestandteil).

Ansonsten muss geklärt werden, ob der Ofen zu den wesentlichen Bestandteilen gehört, Zubehör ist oder dem Käufer gesondert in Rechnung gestellt werden kann.

Kann der Ofen einfach entfernt und an anderer Stelle wieder aufgebaut werden?

Diese Entscheidung sollte im Einzelfall durch einen Fachmann getroffen werden. Wichtig ist, sich mit dem Käufer bzw. -Verkäufer zu einigen und dies auch im Kaufvertrag festzuhalten.

3. Sind Gartenhäuschen Teil der Immobilie?

Es zählt dann zum zu den wesentlichen Bestandteilen, wenn es auf ein festes Betonfundament bzw. einer Balkenunterkonstruktion errichtet wurde. 

Wenn das Häuschen aufgrund der Größe ein hohes Eigengewicht hat und auf dem Fundament ruht kann es wesentlicher Bestandteil sein, auch wenn es nicht fest mit dem Boden verbunden ist.

Handelt es sich um ein Fertighaus, dass nicht fest mit dem Fundament verbunden wurde und ohne Schwierigkeiten entfernt werden könnte ist es in der Regel Zubehör.

Im Zweifel kann das ein Fachmann vor Ort entscheiden. 

4. Ist die Klimaanlage Bestandteil der Immobilie? 

Wenn sie fest eingebaut ist, dann zählt sie zu den wesentlichen Bestandteilen. Wenn sie beweglich ist, dann ist sie meistens Zubehör.

5. Gehören Kinderschaukel und Sandkasten zum Inventar?
 

Auch wenn sie fest mit dem Boden verbunden sind zählen sie nicht zum Inventar. Sie gehören zu den sonstigen beweglichen Sachen und können vom Käufer abgekauft werden.

Was zählt zum Zubehör eines Hauses?

Zubehör zu einer Immobilie gilt beim Verkauf im Zweifel als mitverkauft, auch wenn darüber im notariellen Kaufvertrag nichts vereinbart wurde.

Eine Alarmanlage zählt zum Zubehör eines Hauses.

Die Rauchmelder sind Zubehör eines Hauses.

Beispiele für Zubehör sind*:

• Alarmanlagen und Rauchmelder
• Heizvorrat (Kohle, Gas, Holz, Öl)
• Gastank
• Baumaterial auf dem Grundstück (Rest Dachziegel, Fiesen)
• Sauna
• Eine locker befestigte Parabolantenne

Was zählt zum sonstigen mobilen Inventar eines Hauses?

Sonstige bewegliche Sachen (= sonstiges mobiles Inventar) sind nicht mitverkauft. Es sei denn die Parteien treffen eine gesonderte Vereinbarung. Werden sonstige bewegliche Sachen ausnahmsweise mitverkauft, sind sie grunderwerbsteuerfrei. 

Beispiel einer Sondervereinbarung: 

Der Verkäufer versichert, dass die Möbel im Esszimmer im Objekt verbleiben.

Beispiele für sonstige bewegliche Sachen sind*:

• Gartenmöbel
• Gartengeräte
• Gardinen
• Möbel
• Nicht fest eingebaute Lampen
• Freistehende Briefkästen
• Statue/Zierbrunnen im Garten (sofern nicht fest verbaut)
• Waschmaschine
• Gegebenenfalls Einbauküche

5. Kann man als Käufer Steuern sparen?

Wird viel mobiles Inventar vom neuen Besitzer abgekauft ist es sinnvoll einen zum Hausverkauf gesonderten Vertrag aufzusetzen. Dadurch lässt sich vermeiden, dass bei größeren Beträgen auch die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren und die Maklercourtage steigen.

Aber Vorsicht, das Finanzamt prüft die Angemessenheit der Aufteilung in der Regel sehr genau. 

Wichtig ist auch, bei steuerlich optimierten Lösungen Rücksprache mit der finanzierenden Bank zu halten. Wenn man den Wert der abgekauften Sachen aus dem Kaufvertrag herausrechnet sinkt der Wert der Kreditsicherheit, welche die Bank erhält.

Maßgeblich für Banken ist nur der Immobilienkaufpreis. Es könnte passieren, dass sich dadurch die Beleihungsgrenze verschiebt -also der maximal finanzierte Anteil der Bank an der Kaufsumme. Dies kann dazu führen, dass die gesparten Steuern durch einen teureren Kredit „aufgefressen“ werden. 

Was zum Haus gehört muss im Zweifel für den Einzelfall geklärt werden. Hier sollten Sie einen Juristen zu Rate ziehen.

*Zu den Einordnungen ist darauf hinzuweisen, dass es zu manchen in der Liste enthaltenen Positionen in der Literatur und auch in der Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen gibt. Zu vielen Positionen finden sich nur untergerichtliche Entscheidungen. Sie sollten deshalb immer einen Juristen zum Rate ziehen.

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Über die Autorin

Iris Stephan

Inhaberin
Immobilienmaklerin
Gutachterin

Stephan Immobilien Stuttgart kontakt (at) stephan-immobilien.info 0711 99 72 888

Iris Stephan ist seit 20 Jahren sehr erfolgreich in der Region Stuttgart als zertifizierte Immobilienmaklerin und Gutachterin tätig.

Neben dem Verkauf und der Vermietung von Wohnimmobilien schreibt sie mit großem Engagement Beiträge für ihren Blog und als Immobilien-Expertin für namhafte Zeitungen.

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