In welchem Zustand befindet sich Ihre Immobilie
Welche Mängel sind vorhanden?

Manche Probleme sind offensichtlich, andere Mängel bleiben machmal jahrelang unentdeckt. Vor allem wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen. Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihren Mietern um sich ein Bild vom Zustand des Objektes zu machen.

Aber auch wenn Sie selbst die Immobilie bewohnen, haben Sie vielleicht die eine oder andere Sache noch nicht bemerkt. Unwissenheit arbeitet in Preisverhandlungen immer gegen Sie. Deshalb lohnt es sich wirklich, den Zustand der Immobilie im Vorfeld abzuklären.

Kleinere Dinge können Sie selbst reparieren.

Wenn Sie einen guten Immobilienmakler beauftragen, wird dieser Sie beraten, was getan werden sollte, um den besten Verkaufserlös zu erhalten.

Manche Dinge kann man dem Käufer überlassen, andere Mängel sollten aber gerichtet werden, da sie sonst den Verkaufspreis in den Keller ziehen. Welche Dinge das sind, hängt von der jeweiligen Immobilie ab.

Gerade bei älteren Häusern liegt manchmal ein sogenannter „Schwarzbau“ vor. Das heißt es fehlen Genehmigungen für das gesamte Gebäude, Teile davon oder seine Nutzung.

Was gilt eigentlich als Schwarzbau?

Das Bauamt sieht vor, dass Eigentümer auch bei kleineren baulichen Veränderungen am Haus eine Genehmigung eingeholt werden muss. Diese bekommt man von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Besonders Wintergärten und Carports werden ohne diese Genehmigung gebaut.

Auch ein Schuppen, der die Größe von 3×4 Metern überschreitet oder eine Hohe von 2,50 Metern erreicht ist genehmigungspflichtig.

Sehr häufig sind Fälle, in denen ein Bauvorhaben von der Baugenehmigung abweicht. Zum Beispiel wird eine Terrasse gebaut, obwohl keine genehmigt wurde.

Gibt es einen Bestandsschutz?

Auch, wenn die zuständige Behörde den Schwarzbau erst nach Jahren entdeckt, machen ihn die Jahre nicht legal. Es gibt keinen Bestandsschutz – so schnell wächst da also kein Gras drüber.

Soll die Immobilie irgendwann verkauft werden, kommt der ganze Prozess ins Rollen.

Was passiert, wenn der Schwarzbau entdeckt wird?

Zunächst einmal bekommen Sie einen Brief mit einer Anhörung von der zuständigen Behörde. Anschließend wird der Fall geprüft. Bei Feststellung, dass der Bau illegal erfolgt ist, bekommen Sie eventuell eine Aufforderung zur Beseitigung. 

Gehen Sie dieser nicht nach, kann die Stadt selbst aktiv werden und den Bau abreißen lassen (siehe Frankfurter Rundschau). Das nennt sich dann „Ersatzvornahme„. Außerdem kann die Behörde aufgrund der Ordnungswidrigkeit ein schmerzhaftes Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängen. Oft – aber eben nicht immer – gehen die Behörden nachsichtig mit Sündern um.

Was kann man also tun, wenn keine Genehmigung vorliegt?

Fehlt die Baugenehmigung für das gesamte Gebäude, wie es bei einigen Häusern aus der Nachkriegszeit vorliegt, ist es schwer nachträglich eine Genehmigung zu bekommen. Die Gemeinde könnte allerdings im Nachhinein den Bebauungsplan ändern und für unrechtmäßig errichtete Gebäude nachträglich Bauland ausweisen.

Wenn ein Bau formal legal ist, kann der Eigentümer auch Jahre später nachträglich eine Genehmigung einholen. Diese wird auch meist von der zuständigen Behörde genehmigt. Schwierig wird es nur dann, wenn schwere Baumängel vorliegen (z.B. Einsturzgefahr) oder der Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbarn nicht eingehalten wird. Selten muss auch nachgebessert werden. Dies wird von der Behörde überprüft werden.

Machen Sie keine „Vogel-Strauß-Politik“, sondern nehmen Sie die Genehmigung in Angriff. Denn wird der Schwarzbau zufällig entdeckt oder beschwert sich ein Nachbar, haben Sie deutlich schlechtere Karten.

Öfters ist auch die Teilungserklärung nicht auf dem neusten Stand. Dies führt beim Verkauf zu Problemen und schreckt Kaufinteressenten ab. Daher sollten Sie rechtzeitig die Teilungserklärung überprüfen.

Häufige Probleme mit der Teilungserklärung

1. Mündliche Abmachungen oder Gewohnheiten ersetzen nicht die Vereinbarungen der Teilungserklärung. Ist beispielsweise die Nutzung des Fahrradraumes als Hobbyraum durch einen Wohnungseigentümer nur geduldet, nicht aber in der Teilungserklärung ausdrücklich als Sondereigentum vermerkt, kann die Nutzung jederzeit widerrufen werden.
2. Was in der Teilungserklärung steht, gilt: Sind alle Räume in der Teilungserklärung richtig ausgewiesen? Sind Keller und Stellplätze richtig zugeordnet? Sind Wohnräume auch zu Wohnzwecken ausgewiesen? Ist die Teilungserklärung falsch, können Alleineigentümer diese jederzeit ändern lassen. Bei Eigentümergemeinschaften müssen alle Parteien einer Änderung zustimmen.

Der Tag, an dem Ihr Immobilienmakler kommt um die Immobilie zu fotografieren ist einer der wichtigsten Tage im gesamten Verkaufsprozess.

Denken Sie daran: Die Fotos sind die Visitenkarte Ihrer Immobilie und das Erste was Kaufinteressenten sehen.

Welche Immobilie würden Sie besichtigen? 

Gute Fotos vermitteln Wertigkeit und sind deshalb sehr wichtig, um den besten Verkaufspreis erzielen zu können.

Hier einige Tipps:

• Ihre Immobilie sollte sich innen wie außen im besten Licht präsentieren
• Besonders Badezimmer und Küche sollten aufgeräumt und sauber sein
• Räumen Sie Oberflächen wie Küchenplatten leer (Sie können die Dinge einfach kurz in einer Kiste zwischenlagern und nach dem Termin wieder aufstellen)
• Es sollten nicht unzählige Umzugskartons und dergleichen rumstehen
• Die Fenster sollten geputzt sein und Gardinen bzw. Rollos offen sein.

Generell gesprochen gehört alles zum Inventar einer Immobilie, was untrennbar mit ihr verbunden ist und nicht ohne Beschädigung entfernt werden kann. Welche Dinge das genau sind erfahren Sie in unserem Artikel: Inventar-Was gehört zum Haus?

Aber es kommt oft zu Unklarheiten zwischen den Verkäufern und Käufern. Besonders dann, wenn die Käufer sich in bestimmte Dinge verlieben wie beispielsweise die Einbauküche, die Verkäufer aber Teile davon gerne mitnehmen möchten. 

Wenn Sie also einen wunderschönen Lüster im Wohnzimmer haben, der ein Familienerbstück ist, machen sie klar, dass sie ihn mitnehmen werden. Den Käufern ist oft nicht klar, was alles in der Immobilie verbleibt.

Setzen Sie sich am besten mit Ihrem Immobilienmakler zusammen und machen Sie eine Liste:

• Was gehört zum Inventar
• Dinge, die Sie mitnehmen
• Alles, was in der Immobilie verbleiben soll (Höhe der Ablösesumme?)

Warum? Die in Online-Bewertungen ermittelten Werte sind nur Vergleichswerte mit anderen Immobilien.

Das heißt es handelt sich lediglich um den Durchschnittspreis für ein Haus in dieser Lage und mit diesem Baujahr.

Je weniger Informationen Sie bei einer Online-Bewertung eingeben, desto ungenauer ist die Bewertung am Ende. Deshalb sollte eine Online-Bewertung nur eine erste, grobe Schätzung sein, aber niemals der Preis, mit dem Sie an den Markt gehen.

Bei einer professionellen Wertermittlung vor Ort durch einen Immobilienmakler oder Gutachter erfahren Sie den Marktwert Ihrer Immobilie.

Die Besichtigung vor Ort ist sehr wichtig, denn nur so können die individuellen Stärken Ihrer Immobilie in die Bewertung einfließen. Außerdem achtet der Fachmann bei der Besichtigung auf die Lage, den Zustand, die Ausstattung, mögliche Mängel sowie die über die Jahre getätigten Instandhaltungen.

Erfahren Sie mehr dazu in unserem Artikel: Warum Sie sich nicht nur auf eine Online-Wertermittlung verlassen sollten. 

Wie ist das mit den Immobilienpreisen auf den Portalen?

Wenn Sie sich die Quadratmeterpreise auf den Portalen ansehen, seien sie gewarnt: Hierbei handelt es sich nicht um die tatsächlich erreichten Verkaufspreise, sondern nur um die Durchschnittswerte der in den Anzeigen genannten Preise. Das sind allerdings die Wunschpreise der Verkäufer.

Die Preise in den Portalen liegen manchmal weit über den tatsächlich erreichten Erlösen!

Die tatsächlichen Verkaufspreise erfassen nicht die Portale, sondern die Gutachterausschüsse der jeweiligen Stadt.

Eine der wichtigsten Dinge, um die Sie sich kümmern sollten, sind die Unterlagen. Eine nützliche Liste finden Sie in unserem Artikel: Immobilienverkauf – Was ist zu beachten?.

Ein guter Immobilienmakler wird Sie sicherlich dabei unterstützen und die nervigen Behördengänge für Sie übernehmen.

Darüber hinaus, werden wir oft von den Käufern gefragt, welche Wartungsarbeiten wann und in welchen Intervallen durchgeführt werden müssen. Dies gibt Einblicke, wie die Immobilie funktioniert, welche Kosten regelmäßig entstehen und hilft den Käufern später diese Dinge zu übernehmen.

Schließlich gibt es in modernen Häusern allerlei Technik von Heizungs- und Lüftungssystemen über das Abwasser bis hin zu Elektroinstallationen.

Deshalb ist es gut, wenn man Abrechnungen von Handwerkern der letzten Jahre zusammenstellt – auch um belegen zu können, was alles an der Immobilie getan wurde.

Tipp: Denken Sie auch an die Gebrauchsanweisungen für Heizungen, Klimaanlagen oder Elektrogeräte, die in der Immobilie bleiben.