Erbengemeinschaft
Lösungen für unsere Erbimmobilie

Verhandlungen mit den anderen Erben

So bereiten Sie sich auf die Verhandlungen in der Erbengemeinschaft vor

Nachdem die erste Trauer über den Verlust eines geliebten Menschen überwunden ist, sollten Sie produktiv werden und sich aktiv mit der Frage beschäftigen, was mit der geerbten Immobilie passieren soll.

Dazu sollten Sie sich im ersten Schritt überlegen, was Sie mit der Immobilie machen würden, wenn Sie Alleinerbe wären.

Schreiben Sie sich die für Sie optimale Lösung auf und eine zweite Möglichkeit, die Sie vielleicht als nicht ganz ideal erachten, die Sie aber als Kompromiss mittragen könnten.

Außerdem notieren Sie sich, was auf gar keinen Fall mit der Immobilie passieren sollte und wo Sie in der Diskussion mit den anderen Erben Ihr ganz klares Veto einlegen würden.

Jetzt haben Sie Ihre Verhandlungsziele schwarz auf weiß: Nun wissen Sie, was Sie sich wünschen, wo Sie bereit wären eventuell Kompromisse einzugehen und was Sie grundsätzlich ablehnen. Sie sollten sich diese Gedanken idealerweise machen, bevor Sie sich mit den anderen Erben austauschen. So können Sie unbeeinflusst von den anderen Ihre persönlichen Verhandlungsziele festlegen.

Diese Vorüberlegungen dienen Ihnen dann als Kompass in den Verhandlungen. Während die anderen oft noch unentschlossen sind, können Sie gut vorbereitet in die Verhandlungen starten.

Außerdem sollten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen. Dann wissen Sie, um welchen Wert es eigentlich geht.

Klären Sie die Ziele der anderen Erben

Worauf Sie im Gespräch mit den anderen Erben achten müssen

Je mehr Personen eine Immobilie erben, umso komplizierter werden die Verhandlungen in der Regel.

Manchmal zerbrechen ganze Familien daran. Das muss jedoch nicht sein. Lassen Sie sich nicht von emotional aufgeladenen Verhandlungspartnern anstecken, sondern versuchen Sie ruhig und sachlich zu bleiben.

Übrigens: Als Immobilienmakler können wir Ihnen während den Gesprächen als neutraler Vermittler sehr gute Dienste leisten und mit viel Erfahrung unterschiedliche Perspektiven zusammenbringen.

Erwarten Sie nicht gleich im ersten Gespräch eine Lösung

Das erklärte Ziel des ersten Gespräches sollte lediglich sein, dass alle beteiligten Erben ihre Ziele und Wünsche äußern.

Wenn jeder zu Wort kam und man gegenseitig über die, manchmal auch unterschiedlichen Perspektiven, informiert ist, war das erste Gespräch bereits ein Erfolg.

Man muss nicht im ersten Gespräch eine Einigung erzielen. Wenn jeder dann weiß wo die Anderen stehen geht man auseinander, schläft nochmal drüber und denkt über die Standpunkte der Anderen nach.

Die Positionen, die Erben einnehmen können sind:

Lösungen für die Immobilie in der Erbauseinandersetzung

Welche Handlungsoptionen gibt es für unsere Erbimmobilie?

1. Der Verkauf der Erbimmobilie

Der Verkauf ist der schnellste und unkomplizierteste Weg, um den Erbvorgang abzuschließen. Alle Erben erhalten gemäß ihrem Erbteil Geld ausbezahlt, das sie in die eigene Lebensplanung stecken können.

Sicherlich kann jeder das Geld gut gebrauchen.

Außerdem wird dadurch ein langer Leerstand und eventuell hierbei anfallende Instandhaltungskosten vermieden. Denn ein langer Leerstand schadet oft der Bausubstanz. Zudem müssen Sie ja darauf achten, dass im Winter geheizt wird, und die Schneeräumpflicht erledigt wird.

Sie können die Immobilie verkaufen, sobald die Erbengemeinschaft als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Zudem ist die Veräußerung einer geerbten Immobilie ohne Weiteres nur mit Zustimmung aller Erben möglich. Dies ist unabhängig von der Erbquote.

Wir wissen aber, dass viele Erben stark emotional mit der Immobilie verbunden sind – vor allem wenn es um das Elternhaus geht.

Daher sollten Sie klären, was wirklich das Beste für Sie und Ihre weitere Lebensplanung ist.

Wäre es finanziell die beste Lösung die Immobilie zu verkaufen, aber Sie können sich emotional einfach nicht von ihr trennen?

Rat finden Sie in einer solchen Situation in unserem Artikel über die Emotionen beim Immobilienverkauf. Vielleicht wäre auch eine Vermietung eine gute Lösung.

2. Die Vermietung der Erbimmobilie

Der Vorteil des Immobilienverkaufs ist, dass nach dem erfolgreichen Verkauf die Erbengemeinschaft auseinander geht und jeder selbst entscheiden kann, was er mit dem Erlös macht. Bei der gemeinsamen Vermietung hingegen besteht über die Jahre ein erhöhtes Konfliktpotenzial.

Man muss sich immer wider aufs Neue mit den Miterben auseinandersetzen und das geht in den seltensten Fällen gut. Es ist zu regeln, wer die Verwaltungskosten trägt und wer wieviel Mieteinnahmen bekommt.

Während die Erben nach außen gesamtschuldnerisch geradestehen müssen, haften Sie innerhalb der Erbengemeinschaft die Lasten im Verhältnis der Erbquoten. Deshalb ist es absolut notwendig genauestens zu regeln, wer welche Kosten in welcher Höhe trägt und wem welche Mieteinnahmen zustehen. Je expliziter die getroffene Vereinbarung, desto weniger Streit gibt es später.

Was Sie wissen müssen ist, dass die Dinge, die notariell festgelegt werden endgültig sind und in der Regel nicht mehr verändert werden können. Deshalb sollten Sie Zweifel und Einsprüche unbedingt vor dem Notartermin aus der Welt schaffen.

Alle Beteiligten sollten mit der getroffenen Lösung leben können. Ansonsten ist das Projekt von Vornherein zum Scheitern verurteilt.

Ein beauftragter Verwalter für Ihre Immobilie kann helfen zu vermitteln und Streit nachhaltig zu verhindern.

3. Nutzungsregelungen – Wenn Erben in der Immobilie wohnen wollen

Erbrechtlich betrachtet haben alle Erben das Recht zur Nutzung der geerbten Immobilie. Dies gilt aber nur, solange die Rechte der anderen Erben nicht beeinträchtigt werden.

Dies macht die Lage äußerst komplex, wenn mehrere Erben die Immobilie für sich nutzen möchten und man kommt an einer Einigung untereinander nicht vorbei.

Geregelt werden muss außerdem, welche Nutzungsentschädigung den anderen Erben zusteht.

4. Ein Erbe möchte die Immobilie übernehmen

Wenn ein Erbe die Immobilie übernehmen möchte, sollte genau geprüft werden, ob die finanzielle Belastung gut zu stemmen ist.

Der erste Schritt ist ganz klar eine fundierte Wertermittlung, um zu wissen, wie hoch die Summe ist um die anderen Erben auszahlen zu können. Dafür können Sie sich an einen guten Immobilienmakler wenden.

Gerade wenn die Immobilie schon etwas älter ist, stehen zudem viele teure Sanierungen an. Man sollte daher zunächst einmal Kostenvoranschläge von verschiedenen Handwerkern einholen, um die Summe abzuschätzen, die auf einen zukommt.

Wenn dann alle Zahlen auf dem Tisch liegen, sieht man ob eine Übernahme der Immobilie realistisch ist oder nicht. Schließlich möchten Sie nicht jahrzehntelang am Hungertuch nagen, nur um die Immobilie behalten zu können.

Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen möchten, kommt vielleicht auch eine (zeitweise) Vermietung in Frage. Durch die Mieteinnahmen haben Sie Einnahmen, aber die Immobilie bleibt trotzdem in Ihrem Besitz.

5. Teilungsversteigerung – Der letzte Ausweg

Grundsätzlich raten wir Ihnen von einer Teilungsversteigerung ab. Da sich auf dem freien Immobilienmarkt meistens deutlich mehr aus der Immobilie herausholen lässt. Es gilt der Grundsatz: Wenn schon Verkaufen, dann auf dem freien Markt.

Theoretisch könnte jeder Miterbe jedoch zum Amtsgericht gehen und die Versteigerung des Eigentums verlangen. Es ist aber die wirtschaftlich schlechteste Lösung.

Außerdem ist dadurch nicht der Erbstreit vom Tisch. Der Erlös abzüglich der Versteigerungskosten geht in das gemeinschaftliche Eigentum der Erbengemeinschaft über. Nun muss über die Aufteilung gestritten werden. Hier hängt viel von der Vernunft aller Beteiligten ab.

Gut zu wissen: Bei einer Teilungsversteigerung kann jeder Miterebe mitbieten und auf diesem Wege das Haus ersteigern.

Fazit

Erbimmobilien bringen immer ein erhöhtes Streitpotenzial mit sich. Versuchen Sie eine gütliche Einigung zu erzielen. Dazu können Sie einen neutralen Dritten wie einen Immobilienmakler hinzuholen, um verschiedene Perspektiven zusammenzubringen.

Wir beraten Sie gerne objektiv zu Ihren Möglichkeiten und haben eine große Erfahrung mit Erbengemeinschaften. Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch.