Energieausweis: Alles, was Sie wissen müssen

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die Höhe des Energieverbrauchs eines Hauses angibt. Das bedeutet im Wesentlichen, wie viel Heizenergie im Normalfall verbraucht wird. Anhand einer Skala von Rot (schlecht) bis Grün (gut) kann man einfach ablesen, wie gut der Energieverbrauch ist.

Bei Ausweisen, die nach 2014 ausgestellt wurden, wird für die Effizienzklasse zusätzlich ein Buchstabe von einem optimalen A+ bis zu einem H vergeben.

Der Energieausweis ist für 10 Jahre gültig.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis. Es gibt nämlich zwei unterschiedliche Arten: Den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Verbrauchsausweis

Um den Energieverbrauch zu bestimmen, wird der tatsächliche Energieverbrauch der letzten drei Jahre zugrunde gelegt. Die Angaben werden auf der Basis der Heizkostenabrechnungen ermittelt.

Um Witterungseinflüsse herauszurechnen wird der Verbrauch mit einem sogenannten „Klimafaktor“ verrechnet. Auch längere Leerstände werden bei der Berechnung berücksichtigt.

Der so bestimmte Endenergieverbrauch ist ein Mittelwert, der helfen soll den Energieverbrauch des Hauses einzuschätzen.

Bedarfsausweis

Hier wird der Energieverbrauch unabhängig von den tatsächlichen Heizkosten geschätzt. Der Sachverständige legt dabei verschiedene Eigenschaften des Gebäudes zugrunde, wie zum Beispiel der Zuschnitt, die Ausrichtung, die Wärmedämmung und die Art der Heizung.

So soll ein möglichst objektiver Energiebedarf ermittelt werden, der nicht vom jeweiligen Heizverhalten des Bewohners abhängt.

Welchen Energieausweis brauche ich?

Das hängt von der Art Ihrer Immobilie ab.

Baujahr	bis 1977	ab 1978	Neubau
bis 4 Wohnungen	Bedarfsausweis	freie Wahl	Bedarfsausweis
ab 5 Wohnungen	freie Wahl	freie Wahl	Bedarfsausweis
Denkmalschutz	kein Energieausweis nötig	kein Energieausweis nötig	–

Welcher Ausweis ist besser?

Einen verlässlicheren Wert liefert oft der Bedarfsausweis, da der ermittelte Energieverbrauch nicht vom Heizverhalten der Bewohner abhängt. Daher bevorzugen viele Käufer einen Bedarfsausweis.

Bei einem Verbrauchsausweis kann es zu eine Über- oder Unterschätzung des Energieverbrauches kommen.

Denn wenn in einem Einfamilienhaus ein sparsames älteres Ehepaar wohnt, das nur wenig heizt und den kalten Winter über im Süden verbringt, ist der Energieverbrauch natürlich viel geringer als üblich.

Wenn später eine mehrköpfige Familie einzieht, wir diese sich über den viel höheren Energieverbrauch wundern.

Daher ist ein Bedarfsausweis vor allem bei Immobilien mit wenigen Wohneinheiten aussagekräftiger.

Allerdings ist es aufwendiger einen Bedarfsausweis erstellen zu lassen. Daher ist der Bedarfsausweis auch etwas teurer als der Verbrauchsausweis.

Für den Bedarfsausweis müssen Sie als Eigentümer oft einen mehrseitigen Fragebogen für den Sachverständigen ausfüllen. Dabei müssen vor allem bei einem Verkauf Ihre Angaben richtig sein – denn Sie können unter Umständen für falsche Angaben später haftbar gemacht werden.

Für einen Verbrauchsausweis braucht der Sachverständige neben den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre viel weniger Angaben zur Immobilie von Ihnen.

Somit ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises für Sie als Vermieter oder Verkäufer schneller und einfacher.

Wenn Sie laut der Tabelle oben die freie Wahl haben, ist es dem Gesetzgeber egal ob Sie sich für einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis entscheiden.

Wenn der aktuelle Bewohner eher mehr heizt als üblich, ist es natürlich ratsam einen Bedarfsausweis zu wählen.

Woher bekomme ich den Energieausweis?

Sie brauchen einen Energieausweis nur dann zwingend, wenn Sie verkaufen oder vermieten wollen. Mieter in einem bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch auf Vorlage eines Energieausweises.

Den Energieausweis für Ihre Eigentumswohnung bekommen Sie über Ihre Hausverwaltung. Diese ist dazu verpflichtet einen Energieausweis auf Kosten der Eigentümergemeinschaft erstellen zu lassen, da er für das gesamte Haus gültig ist.

Einen Energieausweis für Ihr Haus bekommen Sie im Rahmen unserer Maklertätigkeit direkt von uns – wenn Ihre Immobilie in den Regionen Tübingen, Filderstadt oder Stuttgart liegt (siehe unseren Service für Immobilienverkäufer).

Wenn Sie in einer anderen Region vermieten oder verkaufen wollen, erhalten Sie den Energieausweis schnell und unkompliziert von einem guten Makler vor Ort. Er kann Ihnen auch bei der Erfassung aller wichtigen Daten helfen.

Ansonsten können Sie auch einen Sachverständigen damit beauftragen oder sich an das Unternehmen, das die Heizkosten abrechnet, wenden.

Energieausweise dürfen prinzipiell auch alle Bauhandwerker mit Meisterbrief, Schornsteinfegermeister sowie Architekten und Bauingenieure ausstellen. Allerdings dauert die Erstellung dort oft sehr viel länger als über einen Makler.

Zudem ist der Energieausweis bei einem Makler üblicherweise schon in den Kosten für Vermietung und Verkauf mit drin. Bei einem Sachverständigen oder einem Unternehmen müssen Sie extra dafür bezahlen.

Das kann bei einem Einfamilienhaus für einen Bedarfsausweis schon mehr als 400 Euro sein, wenn sich ein Sachverständiger die Immobilie vor Ort ansieht.

Was lässt sich am Energieausweis ablesen?

Die wichtigste Information können Sie schon auf den ersten Blick erkennen: Das ist der Endenergieverbrauch oder der Endenergiebedarf – je nachdem ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis haben.

Auf Seite 2 oder 3 ist dieser Wert mit einem dicken Pfeil gekennzeichnet. Die oben bereits erwähnte farbige Skala gibt an, wie gut der jeweilige Wert ist. Dabei steht der grüne Bereich für einen sehr guten Wert, Gelb ist mittelprächtig und Rot steht für einen schlechten Wert.

Empfehlungen für kostengünstige Modernisierungen

Auf Seite 4 finden Sie Empfehlungen des Sachverständigen, wie Sie kostengünstig die Energiewerte Ihre Immobilie verbessern können.

Sie sollten allerdings genau ausrechnen, ob eine Investition sich tatsächlich finanziell lohnt. Genauere Informationen und eine Kosten- Nutzenrechnung erhalten Sie von einem guten Energieberater.

Als Käufer können Ihnen die Empfehlungen zur Modernisierung wichtige Anregungen geben, wie Sie langfristig Ihre Energiekosten senken können. Daher sollten Sie auf alle Fälle einen Blick in den Energieausweis werfen.

Eckdaten zur Immobilie

Auf der ersten Seite des Energieausweises sind wichtige Eckdaten der Immobilie aufgezählt, wie zum Beispiel:

• Gebäudetyp der Immobilie (z.B. Doppelhaushälfte)
• Adresse der Immobilie
• Baujahr der Immobilie (ältere Immobilien haben oft schlechtere Werte, wenn sie nicht saniert wurden)
• Baujahr der Heizungsanlage/Wärmeerzeuger (je neuer die Heizung, desto besser)
• Gebäudenutzfläche
• Datum, wann der Energieausweis erstellt wurde (Ist er noch aktuell?)

Wie aussagekräftig ist der Energieausweis?

Grundsätzlich ist es natürlich gut einen Richtwert für den Energieverbrauch eines Hauses zu haben. Doch wie aussagekräftig sind die Werte wirklich?

Sie werden es wahrscheinlich schon vermuten: Die Aussagekraft des Energieausweises ist begrenzt.

Daher sollten Sie folgende Dinge beachten, wenn Sie sich die Werte des Energieausweises ansehen:

• Bei Eigentumswohnungen hat der Energieausweis kaum eine Aussagekraft für eine einzelne Wohnung, denn er gilt für das gesamte Gebäude.
• Wie oben schon beschrieben, kann gerade beim Verbrauchsausweis übermäßiges oder geringes Heizen zu verzerrten Werten führen.
• Oft gibt es einige Unterschiede in den Werten wenn für ein Gebäude gleichzeitig ein Verbrauchsausweis und ein Bedarfsausweis erstellt wurde.
• Daher sollten Sie die Werte im Energieausweis lediglich als Anhaltspunkte nutzen. Als Käufer sollten Sie bei einem Bedarfsausweis auch um die Heizkostenabrechnungen bitten. Achten Sie auch auf die Isolierung der Fenster und Türen, sowie auf das Alter der Heizungsanlage.
• Bei einem Verbrauchsausweis sollten Sie als Käufer darauf achten, wie viele Personen in den letzten drei Jahren in der Immobilie gelebt haben. Wenn in einem Haus nur eine Person lebte, die wenig geheizt hat, können die Energiewerte sehr gut aussehen. Doch wenn Sie dann mit Ihrer Familie einziehen, wird der Energieverbrauch natürlich höher ausfallen.

Schlechter Energiewert: Was Sie als Verkäufer oder Vermieter tun können

Gerade bei älteren Gebäuden ist der Energiewert oft erhöht. Doch wie kann man Interessenten gegenüber argumentieren?

Falls Sie den Verdacht haben, dass der Verbrauchsausweis nur deshalb so schlecht ausfällt, weil die Bewohner übermäßig heizen, können Sie einen Bedarfsausweis erstellen lassen.

Ist auch der Energieverbrauch des Bedarfsausweises im roten Bereich, sollten Sie Interessenten erklären, wie die Energiewerte berechnet werden.

Und zwar wird bei der Berechnung des Energiebedarfs davon ausgegangen, dass in allen beheizbaren Räumen immerzu eine Temperatur von 20°C aufrecht erhalten wird.

Doch dabei wird übersehen, dass manche Räume nicht so stark beheizt werden – etwa das Schlafzimmer und andere selten genutzte Räume.

Daher überschätzt der Bedarfsausweis den tatsächlichen Energiebedarf oft etwas.

Wenn man nicht alle Räume gleichmäßig heizt, sinkt der Energiebedarf in einem schlecht gedämmten Haus stärker, als in einem gut gedämmten.

Die Vorteile eines gedämmten Hauses sind also gar nicht so stark, wie oft behauptet wird. Daher sollte man genau ausrechnen, ob sich eine Nachrüstung der Dämmung in einem älteren Haus tatsächlich finanziell lohnt.

Letztendlich sind die Energiewerte für viele Käufer oder Mieter nicht ausschlaggebend dafür, ob sie eine Immobilie haben möchten oder nicht.

Daran hat bisher auch die Verteuerung der Energiekosten durch den Ukrainekrieg nichts geändert. Sie sollten sich also auch bei schlechteren Werten keine allzu großen Sorgen machen.

Was muss in einer Immobilienanzeige angegeben werden?

Egal ob Verkauf oder Vermietung: Sofern bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt, müssen Sie bei Anzeigen in Zeitungen, Immobilienportalen oder anderen Ausschreibungen immer gewisse Informationen aus dem Energieausweis angeben (§ 87 Absatz 1 GEG).

Wenn Sie die Angaben aus dem Energieausweis vergessen, droht Ihnen ein Bußgeld. Leider haben sich einige Kanzleien darauf spezialisiert ahnungslose Eigentümer abzumahnen.

Wenn Sie bei der Schaltung der Anzeige noch keinen gültigen Energieausweis haben, sollten Sie in der Anzeige darauf hinweisen, dass der Energieausweis in Bearbeitung ist und bei der Besichtigung vorliegt.

So bekommen Sie keine unliebsame Post von Abmahnanwälten. Sie sind aber gesetzlich nicht verpflichtet auf einen fehlenden Energieausweis hinzuweisen.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Energieausweis allerspätestens bei der Besichtigung vorhanden ist. Das ist nach §80 Absatz 4 GEG vorgeschrieben.

Muss ich den Energieausweis dem Mieter oder Käufer aushändigen?

Der Energieausweis muss den Interessenten bei einer Besichtigung nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) lediglich vorgelegt werden. Erst nach Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages müssen Sie eine Kopie aushändigen.

Dabei ist es völlig unwichtig, ob die Interessenten nach einem Energieausweis fragen oder nicht. Sie müssen ihn ungefragt vorlegen.

Sie erfüllen auch dann die Pflicht zur Vorlage bei Besichtigungen, wenn Sie den Energieausweis deutlich sichtbar auslegen oder aushängen. Aber es schadet nicht, die Interessenten noch einmal explizit auf den ausgelegten Energieausweis hinzuweisen.

Sie können den Interessenten auch bereits bei der Besichtigung eine Kopie des Energieausweises mitgeben. Verpflichtend ist das aber nicht. Erst nach Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages müssen Sie eine Kopie aushändigen.

Im Miet- oder Kaufvertrag sollten unbedingt festgehalten werden, dass den Mietern oder Käufern der Energieausweis vorgelegt wurde.

Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet Ihren Mietern in einem schon bestehenden Mietverhältnis einen Energieausweis vorzulegen.