Klären Sie Ihre finanzielle Situation frühzeitig

Checken Sie erst Ihre Finanzen, bevor Sie beginnen Immobilien zu besichtigen!

Einer der größten Fehler, die unerfahrene Erstkäufer machen ist, dass sie sich zuerst eine Immobilie aussuchen und dann versuchen eine Finanzierung zu bekommen. Wenn die Banken dann nicht mitmachen ist die Enttäuschung und der Frust groß.

Oder Sie übernehmen sich finanziell, wenn Sie ihr Limit nicht genau berechnen. Es geht sehr oft schief, wenn Käufer ihren letzten Cent in eine Immobilie stecken und sich bis über den Hals verschulden.

Denn wenn das Geld kaum zum Leben reicht, ist Streit in der Partnerschaft vorprogrammiert. Im schlimmsten Fall kommt es zur Scheidung oder Trennung und die Immobilie muss nach kurzer Zeit wieder verkauft werden.

Machen Sie es besser und stecken Sie frühzeitig Ihren finanziellen Rahmen ab. Und vor allem: Kennen Sie ihr Limit!

Dieses Kapitel führt Sie Schritt für Schritt durch die notwendigen Berechnungen. Es ist bewusst sehr ausführlich, damit Sie am Ende wirklich eine vernünftige Rechnung haben und Ihr Immobilienprojekt von Anfang an erfolgreich wird.

Vorteile, wenn Sie Ihre Finanzen kennen:

• Sie erkennen, ob Sie sich in Ihrer derzeitigen Situation eine Immobilie oder einen Neubau gut leisten können, oder ob es sinnvoller ist weiter zur Miete zu wohnen
• Sie können zielgerichteter eine passende Immobilie suchen, wenn Sie genau wissen wo Ihr finanzielles Limit liegt
• Sie gehen besser vorbereitet in die Bankengespräche. Dadurch haben Sie eine bessere Verhandlungsposition und können eventuell bessere Konditionen vereinbaren
• Wenn Sie Ihre Finanzen berechnen, bevor Sie konkrete Traumhäuser vor Augen haben, sind Sie ehrlicher mit sich selbst und das bewahrt Sie davor, sich zu übernehmen

Ihr Eigenkapital:
Wie viel brauchen Sie?

Das Eigenkapital ist das Geld, das Sie für den Immobilienkauf selbst aufbringen können. Oft sind das die eigenen Ersparnisse. Vielleicht haben Sie auch geerbt oder Sie möchten eine andere Immobilie zugunsten des neuen Immobilienprojektes verkaufen?

Dann sollten Sie sich rechtzeitig um den Verkauf kümmern und eine professionelle Bewertung machen lassen.

Die Kosten, die Sie nicht selbst bezahlen können, müssen Sie durch Fremdkapital finanzieren. Dazu zählen das Bankdarlehen und der Bausparvertrag ebenso wie geliehene Gelder von Freunden und Verwandten. Schließlich werden Sie diese auch zurück bezahlen.

Nun stellt sich also die Frage, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können:

• Haben Sie Ersparnisse, die Sie verwenden können?
• Sind Mieteinnahmen vorhanden, können Sie ein Wertpapierdepot auflösen oder Gold veräußern?
• Ist eine Erbschaft da, die Sie nutzen können?
• Haben Sie eine Schenkung erhalten?
• Gibt es noch andere Einnahmen oder Geldmittel?

Wenn Sie zu den Glücklichen zählen, die über viel Eigenkapital verfügen, sollte dem Kauf oder Bau Ihrer Immobilie nicht mehr viel im Wege stehen.

Aber sehr oft sieht die Situation ganz anders aus. Gerade wenn Sie noch nicht so lange mit der Ausbildung oder dem Studium fertig sind, haben Sie vermutlich noch nicht so viel ansparen können. Vielleicht müssen Sie auch noch einen Ausbildungskredit zurückzahlen?

Müssen Sie in diesem Fall noch etwas warten und weiter Geld ansparen oder gibt es doch eine Möglichkeit jetzt Ihren Immobilienwunsch umzusetzen?

Finanzierung einer Immobilie ganz ohne Eigenkapital?

Man hört immer wieder davon, aber ist das tatsächlich eine gute Idee?

Die Versprechungen klingen sehr gut: Jeder kann sich eine eigene Immobilie leisten, ohne sich erst mühsam etwas ansparen zu müssen.

Was Ihnen dabei verschwiegen wird: Die meisten dieser Angebote sind unseriös und haben sehr hohe Risiken.

Selbst wenn Sie eine seriöse Bank finden, wird diese nur dann eine 100%-Finanzierung gewähren, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Sie sind bereit für den Kredit wesentlich höhere Zinsen zu bezahlen, meist das dreifache bis vierfache. Dadurch müssen Sie viel höhere monatliche Raten stemmen und zahlen länger ab.
• Sie brauchen ein hohes und gesichertes Einkommen. Auch Ihre SCHUFA-Werte müssen sehr gut sein.
• Die Immobilie, die Sie kaufen bietet einen ausreichenden Gegenwert, damit die Bank abgesichert ist wenn die Sache schief geht.

Wenn der Vertrag erst einmal unterschrieben ist, wird es dem Kreditvermittler recht egal sein ob und wie Sie die Schulden bezahlen können.

Falls die Sache schiefgeht verlieren Sie nicht nur Ihr Traumhaus (das im schlimmsten Fall zwangsversteigert wird), sondern sitzen auch noch auf einem riesigen Berg Schulden. Vielen Menschen bleibt dann nur noch die Privatinsolvenz.

Sie sollten sich also gut überlegen, ob Sie sich auf ein derart riskantes Angebot einlassen, oder doch lieber noch ein wenig sparen.

Denn das schönste Haus nützt Ihnen gar nichts, wenn Sie dafür jahrzehntelang am Hungertuch nagen müssen. Sie möchten ja auch noch leben und sich ab und zu etwas leisten können, oder?

Vor allem, wenn Sie die Familienplanung noch vor sich haben, werden Sie später froh sein, wenn sie in jungen Jahren nicht schon an Ihre finanziellen Grenzen gegangen sind. Denn Kinder großzuziehen ist teuer.

Vielleicht ist es auch eine Lösung das Immobilienprojekt etwas kleiner zu gestalten?

Ok, aber wie viel Eigenkapital sollten wir mitbringen?

Wenn Sie sich umhören, wird Ihnen jeder eine gewisse Quote nennen, die er für besonders empfehlenswert hält. Meistens wird von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten gesprochen.

Wichtig: In den Gesamtkosten sind auch die Kaufnebenkosten wie Notargebühren und Grunderwerbssteuern enthalten. Weiter unten erfahren Sie hierzu mehr.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto bessere Konditionen bekommen Sie bei der Bank.

Dadurch sinkt Ihre monatliche Belastung und die Wahrscheinlichkeit steigt, dass Sie trotz der Schulden noch recht gut leben können. Zudem ist die Immobilie früher abbezahlt.

Deshalb lautet die Empfehlung so viel Eigenkapital wie möglich aufzubringen. Allerdings sollten Sie immer noch über eine finanzielle Rücklage verfügen und nicht jeden Cent in die Immobilie stecken.

Denn Sie sollten die Raten auch dann noch eine gewisse Zeit zahlen können, wenn Sie unerwartete Lebensereignisse treffen, wie eine Kündigung des Arbeitsplatzes.

Gerade wenn Sie ein eigenes Haus möchten, können zudem immer wieder teure Instandhaltungen auf Sie zukommen.

Schauen wir uns im nächsten Schritt an, wie sich das Eigenkapital erhöhen lässt.

Wie können wir unser Eigenkapital erhöhen?

Kommen Sie jetzt bitte nicht auf die Idee, einen gesonderten Kredit für Ihr Eigenkapital aufzunehmen.

Denn wenn Sie Ihr Eigenkapital über Schulden finanzieren, erhöhen Sie Ihre monatlichen Ausgaben sehr stark. Denn zahlen müssen am Ende immer Sie.

Wie können Sie nun auf vernünftige Weise Ihr Eigenkapital erhöhen?

1. Sparen, sparen, sparen

Ich weiß, das lesen Sie nicht gerne. Sparen bedeutet jetzt erstmal zu verzichten, um später ein größeres Ziel zu erreichen.

Und das ist auch das Gemeine am Sparen: Die große Belohnung kommt erst später. Man braucht viel Disziplin dafür, auch wirklich regelmäßig auf ein Sparkonto einzuzahlen.

Wer hingegen zwar regelmäßig auf ein Sparkonto einzahlt, aber gleichzeitig immer wieder sein Konto überzieht, macht etwas falsch und sollte sich überlegen, ob er nicht lieber weiter zur Miete wohnen möchte.

2. Erhöhen Sie Ihre Einnahmen

Hier sind ein paar Ideen:

• Fragen Sie Ihren Chef nach einer Gehaltserhöhung. Vielleicht können Sie auch mehr Überstunden machen oder Wochenendzuschläge nutzen?
• Manchmal ist es auch an der Zeit in der Karriereleiter aufzusteigen – auch wenn man dafür die Firma wechseln muss
• Sie haben neben dem Job noch Zeit? Dann suchen Sie sich für eine gewisse Zeit einen Nebenjob
• Auch eine Weiterbildung kann Ihr Gehalt eventuell auf Dauer erhöhen
• Können Sie weniger mit dem Auto fahren und so Kosten einsparen?
• Wie wäre es statt einer Fernreise mal in Deutschland Urlaub zu machen?
• Gibt es Dinge, die Sie verkaufen und so zu Geld machen könnten?

3. Geld von Verwandten oder Freunden leihen

An dieser Stelle ist sehr große Vorsicht geboten: Unglaublich viele Familien und Freundschaften zerbrechen an Schulden. Auch weil Gerüchte kursieren, der Eine wäre auf Kosten des Anderen bevorzugt worden.

Sie sollten sich also sehr, sehr genau überlegen, ob Sie sich von Freunden oder der Familie Geld leihen möchten.

Oft endet dies nämlich in einem erbitterten Streit, der mit Anwälten oder vor Gerichten ausgefochten wird. Das wird uns nicht passieren, denken Sie jetzt vielleicht.

Aber wie kommt es eigentlich zu diesen Auseinandersetzungen?

Die meisten Schuldner meinen es sehr ehrlich, wenn sie versprechen das Geld zurückzubezahlen. Oft werden auch entsprechende Verträge aufgesetzt.

Doch was glauben Sie passiert, wenn im Leben der Schuldner Schwierigkeiten auftreten? Zum Beispiel haben viele Hausbesitzer aufgrund der unerwarteten Corona-Krise ihre Existenz verloren.

Wen wird der Hausbesitzer nun mit seinem letzten Geld bedienen? Die Bank, die schon mit der Zwangsversteigerung droht, oder seine Familie?

Vielleicht kann aber auch die Familie nicht auf das Geld verzichten, weil auch sie hart von der Krise getroffen wurde.

Ich überlasse es Ihnen das Szenario zu Ende zu denken.

Wenn Sie trotz der Risiken Geld leihen möchten, halten Sie die Vereinbarungen schriftlich fest. Vielleicht sogar bei einem Notar. Halten Sie sich dann aber auch unbedingt an die Vereinbarungen.

• Wie viel Geld haben Sie wann erhalten
• Sind Zinsen vereinbart worden und wie hoch sind diese?
• Wann zahlen Sie das Darlehen zurück? In welchen Raten?
• Was geschieht, wenn die Rückzahlung ins Stocken gerät?

4. Schenkungen

Im Gegensatz zu Darlehen müssen Sie eine Schenkung nicht zurück bezahlen. Oft zahlen Eltern oder Großeltern durch eine Schenkung schon vorzeitig einen Teil des Erbes aus.

Daher können Sie durch eine Schenkung Ihr Eigenkapital auf einen Schlag deutlich erhöhen.

Übrigens: Schenkungen unterliegen den gleichen Steuersätzen wie Erbschaften. Das bedeutet Ihre Eltern können Ihnen je bis zu 400.000 Euro steuerfrei überschreiben. Die Großeltern immerhin noch bis zu 200.000 Euro. Onkel und Tanten können bis 20.000 Euro steuerfrei dazugeben.

Wie teuer darf unsere Immobilie maximal sein?

In diesem Kapitel geht es nun darum, Ihre finanziellen Grenzen auszuloten.

Wir haben vorher schon darüber gesprochen, wie wichtig es ist, dass Sie Ihr persönliches, finanzielles Limit kennen.

Bitte nehmen Sie sich ein wenig Zeit, um Ihre Finanzen einmal genau durchzurechnen. Wir führen Sie auf dieser Seite Schritt für Schritt durch die Berechnungen.

Denn wir möchten, dass Ihr Immobilienprojekt erfolgreich wird und Ihnen als Immobilienmakler nicht einfach eine Immobilie verkaufen, deren Raten Sie kaum stemmen können.

Ihr monatlicher Überschuss

Um zu erfahren, wie teuer Ihre Immobilie maximal sein darf, müssen wir erst einmal in Erfahrung bringen, wie viel Kredit Sie sich eigentlich gut leisten können.

Sie kennen jetzt zwar Ihr Eigenkapital – aber auch eine hohe Eigenkapitalsquote nützt Ihnen gar nichts, wenn Sie keinen monatlichen Überschuss haben, mit dem Sie die Immobilie gut abbezahlen können.

Ihr monatlicher Überschuss bestimmt, welche Kreditsumme Sie letztendlich aufnehmen können.

Dazu müssen wir wieder ehrlich und vernünftig rechnen. Dabei beachten wir auch mögliche Risiken und ziehen eine gewisse Reserve ab.

Schließlich geht es um die Summe, die Sie Monat für Monat über viele Jahre stemmen müssen. Und in dieser langen Zeit können immer unvorhergesehene Dinge passieren.

Schritt 2: Abzug der Rohmiete

Nun ziehen wir einen Teil Ihrer jetzigen Miete von den Ausgaben ab.

Aber Achtung: Die Nebenkosten bleiben auch in Ihrem Eigenheim erhalten. Wenn Sie von einer Wohnung in ein Haus umziehen, werden sich die Nebenkosten sogar noch erhöhen.

Es werden auch Ausgaben hinzukommen, die Sie als Mieter nicht haben, wie Grundsteuern und Versicherungen.

Es geht also darum, Ihre zukünftigen monatlichen Betriebskosten für die Immobilie abzuschätzen.

Als grobe Faustregel gilt: Vier Euro im Monat pro Quadratmeter.

Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 150qm Wohnfläche wäre das ein grober Schätzwert von 600 Euro im Monat. In der Realität können die Kosten etwas höher oder niedriger sein. Aber für unsere Zwecke reicht dieser Richtwert zunächst aus.

Jetzt nehmen Sie Ihre aktuelle Warmmiete (= Miete + Nebenkosten) und ziehen davon den geschätzten Wert für die zukünftigen Betriebskosten ab. Dann erhalten Sie die Rohmiete, die Sie dann von den Ausgaben abziehen können.

Schritt 4: Die 40-Prozent-Regel

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, dass Sie nicht mehr als 40 Prozent Ihrer gesamten monatlichen Einnahmen (netto) für die Finanzierung ausgeben sollten. Das ist ein vernünftiger, grober Richtwert. Daher sollten Sie abschließend prüfen, dass der errechnete Betrag unter diesem Grenzwert liegt.

Beispiel: Ein verheirateter Arbeitnehmer mit 2.000 Euro brutto im Monat, zwei Kinder, Steuerklasse 3, hätte nach der 40-Prozent-Regel maximal 630 Euro für die Finanzierung zur Verfügung.

Drei Tipps zum monatlichen Überschuss:

• Der monatliche Überschuss ist der Betrag, den Sie maximal jeden Monat zur Verfügung haben, um alle laufenden Kredite abzuzahlen. Dazu zählen natürlich auch die Leihgaben von Freunden und Verwandten.
• Sicher werden auch Sie Einnahmen oder Ausgaben haben, die jeden Monat anders sind. Verwenden Sie bei schwankenden Einnahmen einen eher unterdurchschnittlichen und bei schwankenden Ausgaben einen eher überdurchschnittlichen Wert. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.
• Vergessen Sie nicht auch die Kosten einzuplanen, die nicht monatlich, sondern unregelmäßig anfallen wie Urlaub, Autoreparaturen, Ersetzen von kaputten Geräten usw.

Jetzt wird es ernst: Wir berechnen den maximalen Preis Ihrer Immobilie

Nun ist es an der Zeit unsere Erkenntnisse aus den vorausgegangenen Rechnungen zusammenzubringen

Gleich eines vorweg: Der maximale Preis, den wir gleich ermitteln werden ist eine eiserne Obergrenze, die Sie auf keinen Fall überschreiten sollten.

Sie glauben gar nicht wie viele Immobilienprojekte scheitern, weil die Käufer ihre maximale, finanzielle Obergrenze nicht kennen und sich übernehmen.

Daher ist die Bestimmung Ihres Limits so wichtig.

Rekapitulieren wir noch einmal: Weiter oben haben Sie Ihr Eigenkapital berechnet. Die Höhe des Eigenkapitals bildet die Grundlage für unsere Berechnung:

Ihre Eigenkapitalsquote sollte mindestens 20 Prozent betragen. Alles darunter ist kritisch. Wir erinnern uns: Je mehr Eigenkapital, desto besser sind die Konditionen bei der Bank. Deshalb ist es gut, falls Sie etwas mehr Eigenkapital als 20 Prozent aufbringen können.

Nehmen Sie nun die Summe Ihres Eigenkapitals und multiplizieren Sie mit dem Faktor 5. Dann haben Sie Ihre kritische Obergrenze der Gesamtkosten. Bei den Gesamtkosten sind sowohl der Kaufpreis, als auch die Kaufnebenkosten enthalten – die alles andere als gering sind, wie Sie weiter unten noch sehen werden.

Beispiel: Bei 120.000 Euro Eigenkapital liegt die kritische Obergrenze bei 600.000 Euro (= 120.000 Euro x 5).

Doch halt stop, das ist erst Schritt 1 unserer Überlegung. Als nächstes müssen wir noch unsere weiter oben bereits errechnete, maximale Kreditrate einbeziehen.

2. Ihre maximale Monatsrate

Sie kennen jetzt also Ihre kritische Obergrenze. Jetzt geht es darum, ob Sie die Differenz zwischen Ihrer finanziellen Obergrenze und Ihrem Eigenkapital als Kreditsumme auch wirklich schultern können.

In unserem Beispiel geht ein Käufer mit 120.000 Euro Eigenkapital an den Start. Nun wäre laut unserer Berechnung des Eigenkapital-Faktors die kritische Obergrenze der Gesamtkosten 600.000 Euro.

Nun stellt sich die Frage, ob unser Beispiel-Käufer die Differenz von 480.000 Euro Monat für Monat stemmen kann. Hier ist es wichtig, zu wissen, wie viel unser Käufer Monat für Monat abbezahlen kann. Das haben wir in unserer Rechnung zum monatlichen Überschuss ausgerechnet.

Es geht nun also darum zu schauen, ob man den Kredit in angemessener Zeit mit der maximal zur Verfügung stehenden Monatsrate abbezahlen kann.

Dabei spielt der Zeitpunkt eine Rolle, wann die Immobilie komplett abbezahlt ist. Sie sollten so planen, dass Sie beim Renteneintritt keine Schulden mehr haben. Berechnen Sie also das Jahr, wann Sie in Rente kommen.

Je nach der Zeit, die Ihnen zur Abzahlung bis zum Rentenalter bleibt müssen Sie die Raten erhöhen, oder die Kreditsumme verringern.

3. Oft unterschätzt: Die Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten sind deutlich höher, als die meisten unerfahrenen Käufer annehmen. Viele konzentrieren sich hauptsächlich auf den Kaufpreis und rechnen nur ein kleines „Polster“ für die Nebenkosten dazu.

Doch wie wir gleich sehen werden, addieren sich die verschiedenen Kaufnebenkosten zu einem stattlichen Betrag – den Sie von Ihrem Eigenkapital finanzieren sollten. Dadurch schmilzt der Anteil Ihres Eigenkapitals , den Sie tatsächlich in die Immobilie stecken können noch einmal zusammen.

Schauen wir uns nun die verschiedenen Kaufnebenkosten genauer an:

Grunderwerbsteuer

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, hält der Staat erst einmal die Hand auf. Wie hoch die Grunderwerbssteuer ist, hängt vom Bundesland ab. Bei uns in Baden-Württemberg beträgt Sie zur Zeit 5% des Kaufpreises.

Die Grunderwerbssteuer wird nach der Unterschrift des Kaufvertrages beim Notar fällig. Denn der Notar hat die Pflicht auch das Finanzamt vom Kauf zu informieren. Rechnen Sie daher mit einem zügigen Steuerbescheid.

Maklerkosten:

Wenn Sie die Immobilie oder das Baugrundstück über uns Immobilienmakler erwerben, kann es nach dem neuen Gesetz von 2020 sein, dass Sie einen Teil der Maklerleistung bezahlen müssen.

Je nachdem, ob der Verkäufer bereit ist, die Courtage alleine zu bezahlen, oder sich eine Teilung der Maklergebühren wünscht.

Das bedeutet bei reiner Innenprovision zahlen Sie gar keine Maklerkosten oder bei geteilter Provision maximal die Hälfte aller Kosten.

Die reine Innenprovision hat aber für Sie als Käufer einen entscheidenden Nachteil: Laut Gesetzgeber müssten wir in diesem Fall ausschließlich die Interessen des Verkäufers vertreten. Wir sind dann keine neutralen Vermittler mehr, die sich in Verhandlungen auch für Sie als Käufer einsetzen dürfen.

Daher bevorzugen viele Immobilienmakler die geteilte Provision.

In der Region Stuttgart zahlen Käufer oft 3,57% inklusive Mehrwertsteuer vom Kaufpreis. Hiervon erhält der Makler 3% und die 0,57% entsprechen den 19% Mehrwertsteuer.

Der Kauf über einen guten Makler hat viele Vorteile

Neben dem großen Beratungsvorteil, den Sie haben, wenn Sie mit einem guten Immobilienmakler kaufen, gibt es noch einen weiteren wichtigen Pluspunkt:

Wir als seriöse Immobilienmakler bewerten die Immobile oder den Bauplatz vorher sorgfältig. Das heißt, Sie können davon ausgehen, dass Sie mit uns zu einem vernünftigen Marktpreis kaufen.

Bei einem Verkauf von privat sieht das oft ganz anders aus:

Denn Privatleute überschätzen den Wert ihrer Immobilie häufig bei weitem. Und sie lassen auch weniger gut mit sich handeln. Von den rechtlichen Risiken ganz zu schweigen.

Als erfahrene Immobilienmakler kalkulieren wir nüchtern und wir sind auch nicht persönlich gekränkt, wenn es darum geht über verschiedene Mängel zu verhandeln. Denn unser geschultes Auge findet auch die Mängel, die Ihnen vielleicht entgangen wären.

Notarkosten

Da Sie den Kauf notariell beurkunden müssen, kommen Sie nicht um die Notargebühren herum, die in der Regel der Käufer übernimmt.

Im Gegensatz zum All-inklusive-Service von uns Immobilienmaklern müssen Sie beim Notar sämtliche Leistungen extra Bezahlen. Dazu gehören:

• Beurkundung des Kaufvertrages
• Veranlassung der Auflassungsvormerkung (= Sie werden beim Grundbuchamt als neuer Eigentümer vorgemerkt)
• Beurkundung der Grundschuld
• Einrichtung eines Notaranderkonto (= Treuhandkonto, nötig für den Geldtransfer beim Immobilienkauf)
• Falls nötig: Beurkundung von Wohn- oder Wegerechten etc.

Sie sollten für die Notarkosten ca. 1,0% des Kaufpreises einkalkulieren.

Grundbuchamt

Der Moment, in dem Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden ist immer Anlass zur besonderen Freude. Allerdings werden Sie auch hier zur Kasse gebeten:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Eintragung des neuen Eugentümers
• Eintragung der Grundschuld

Für die Grundbuchkosten sollten Sie noch einmal 0,5% des Kaufpreises veranschlagen.

Gutachter

Gerade bei älteren Immobilien ist ein seriöser Gutachter äußerst wichtig. Denn er kann Sie vor regelrechten Geldgräbern bewahren. Oft sieht man es älteren Häusern nämlich nicht sofort an, dass die Bausubstanz bereits schwer beschädigt ist.

Umgekehrt kann sich ein abgewohntes, älteres Haus mit guter Bausubstanz als reiner Glücksgriff für einen Umbau herausstellen, obwohl es von außen schlimm aussieht.

Daher rate ich ihnen, einen Gutachter bei einem renovierungsbedürftigen Objekt zu beauftragen, wenn Sie starkes Interesse haben.

Das ist auch sinnvoll, wenn Sie einen Bauplatz erwerben und nicht wissen, wie der Boden beschaffen ist. Denn wenn Schadstoffe oder andere Probleme während des Baus auftreten, verteuert es den Bau ungemein. Daher lohnt es sich ein einfaches Bodengutachten erstellen zu lassen.

Fragen Sie bei einem guten örtlichen Gutachter an, wie viel eine sogenannte „Zustandsbewertung von Wohngebäuden“ kostet. Denn Sie brauchen nicht unbedingt ein Wertgutachten, sondern die Mängel der Immobilie.

Umbauen/Renovierungen

In vielen Fällen werden Sie nicht einfach in eine fertige Immobilie einziehen. Oft bauen Käufer vorher noch ihre Traumküche ein oder ein neues, modernes Badezimmer.

Oder es stehen größere Umbauten an. Wenn Sie dergleichen vorhaben, sollten Sie hierfür ein ausreichenden Betrag einplanen.

Natürlich müssen Sie nicht gleich alles sofort Ihren Wünschen anpassen. Sie können erst einmal einziehen und dann nach und nach renovieren.

Bedenken Sie: Alles, was Sie sofort ausgegeben senkt Ihr Eigenkapital und damit verschlechtern sich die Konditionen bei der Bank.

Sonstige, oft vergessene Kosten

Vielleicht müssen Sie eine Zeit lang noch Miete zahlen, obwohl die ersten Raten schon fällig werden? Das ist häufig dann der Fall, wenn Sie noch umbauen wollen bevor Sie einziehen.

Wie sieht es mit Umzugskosten aus?

Auch bei Krediten gibt es versteckt Kosten wie Bereitstellungszinsen, Provisionen oder Abschlussgebühren.

Oft lassen sich die sonstigen Kosten im Vorfeld nicht genau einschätzen. Aber das ist in dieser Planungsphase noch gar nicht so wichtig. Planen Sie einfach noch etwas Reserve für diese Kosten ein, damit es finanziell nicht zu knapp wird.

Hinweise zum Budget-Rechner

Nun können Sie Ihre weiter oben bereits errechneten Werte in unseren Rechner eingeben und etwas herumprobieren, um einen ungefähren Eindruck zu bekommen, wie viel Kredit Sie aufnehmen können.

Unser Tilgungsplan macht deutlich, wie unendlich langsam so ein sechsstelliges Darlehen über die Jahrzehnte abschmilzt.

Aber: Unsere Online-Rechner ersetzen natürlich nicht das Beratungsgespräch mit einem Finanzberater. Sie sollen Ihnen nur eine grobe Orientierung bieten.

Wie Sie Ihr Budget aufbessern können

Wenn Sie sehen, dass Ihre Finanzen nicht ausreichen, um Ihren Immobilientraum zu verwirklichen, gibt es noch einige Dinge, über die Sie nachdenken können, bevor Sie das Projekt verkleinern oder aufgeben

1. Sie vermieten einen Teil der Immobilie

Wenn Sie einen Teil der Immobilie vermieten, beispielsweise durch eine Einliegerwohnung, können Sie die monatlichen Mieteinnahmen nutzen, um eine höhere monatliche Ratenzahlung zu leisten.

Unser Budget-Rechner zeigt Ihnen, wie sehr sich Ihr Gesamtbudget für den Immobilienkauf durch Mieteinnahmen erhöht.

Es kann von Vorteil sein, wenn jemand im Haus ist, wenn man selbst verreist und sich um die Pflanzen, Haustiere und die Post kümmert. Natürlich hat man als Vermieter auch gewisse Pflichten gegenüber seinen Mietern.

Aber der Gesetzgeber begünstigt solche engen Mietverhältnisse. Sie können zum Beispiel die Nebenkosten leichter abrechnen. Sollte es mit den Mietern nicht funktionieren können Sie nach aktueller Gesetzeslage schnell und unkompliziert kündigen.

Sollte eine Teilvermietung der Immobilie für Sie interessant sein, helfen wir Ihnen als Immobilienmakler sehr gerne dabei tolle Mieter zu finden und an diese rechtlich sicher zu vermieten. Sprechen Sie uns an!

2. Sie kaufen oder bauen gemeinsam

Wir kennen einige Erfolgsgeschichten von befreundeten Paaren, die gemeinsam ein Haus gebaut oder gekauft haben.

Man teilt nicht nur die Kosten, sondern hat auch ein gemeinsames Projekt, das verbindet. Die Kinder werden zusammen groß und man hat die besten Freunde gleich mit im Haus.

Für gemeinsame Immobilienprojekte eignen sich besonders gut Doppelhaushälften oder Zweifamilienhäuser.

Besonders in unserer Region gibt es einige etwas ältere Zweifamilienhäuser, die nur darauf warten in ein Traumhaus verwandelt zu werden.

Vergessen Sie aber auch in diesem Fall nicht, sich beim Notar ausreichend abzusichern, falls es wider erwarten doch einmal zum Streit kommen sollte.

Es ist wie bei einem Ehevertrag: Am besten ist, man braucht ihn nie. Wenn man ihn aber braucht, ist man sehr froh, dass man einen hat.

3. Sie teilen das Projekt in mehrere kleinere Schritte ein

Klar, natürlich will man alles am liebsten sofort haben: Eine top-moderne Küche, das Traum-Bad, vielleicht einen Pool im Garten.

Aber vielleicht kann man auch erst einmal mit der schon eingebauten Küche starten oder das Bad erst später renovieren.

Wer handwerklich geschickt ist, kann mit einigen Helfern auch viel selbst renovieren und so Kosten sparen.

Auch gewisse Förderungen, zum Beispiel durch die KfW-Bank kommen eventuell in Frage, um das Budget aufzubessern.